Welche Angaben in Immobilienanzeigen laut GEG 2026

Kurz zusammengefasst: Laut § 87 GEG müssen in kommerziellen Immobilienanzeigen bestimmte Energieausweis-Daten stehen, wenn beim Schalten der Anzeige ein gültiger Energieausweis vorliegt. Bei Wohngebäuden sind das fünf Pflichtangaben: Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro.

Die kurze Antwort

Welche Angaben in Immobilienanzeigen laut GEG enthalten sein müssen, regelt § 87 des Gebäudeenergiegesetzes. Wenn beim Schalten einer kommerziellen Anzeige für den Verkauf, die Vermietung, Verpachtung oder das Leasing einer Immobilie bereits ein Energieausweis existiert, gehören die darin enthaltenen Energiedaten in die Anzeige. Das gilt für Wohngebäude und Nichtwohngebäude gleichermaßen, allerdings mit unterschiedlichen Angaben.

Hinweis zur Bezeichnung: Das Gebäudeenergiegesetz ist auf gesetze-im-internet.de mittlerweile als Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) geführt. Die hier beschriebenen § 87-Pflichtangaben bleiben inhaltlich unverändert. Im allgemeinen Sprachgebrauch und auf Immobilienportalen ist weiterhin „GEG" gebräuchlich.

Wenn du noch keinen gültigen Energieausweis hast, kannst du deinen Energieausweis online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst.

Die 5 Pflichtangaben bei Wohngebäuden auf einen Blick

Für Wohngebäude verlangt § 87 GEG genau fünf Angaben aus dem Energieausweis. Hier die Übersicht, welche Angaben in der Immobilienanzeige laut GEG enthalten sein müssen:

Wichtig: Bei einem Bedarfsausweis steht in der Anzeige „Endenergiebedarf", bei einem Verbrauchsausweis „Endenergieverbrauch". Die beiden Begriffe sind nicht austauschbar. § 87 unterscheidet sie bewusst, und die Verwechslung gehört zu den häufigsten Fehlern in Immobilienanzeigen.

Falls du unsicher bist, ob du einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis brauchst, hilft dir die Übersicht dazu, welchen Ausweis du brauchst.

Was gilt bei Nichtwohngebäuden?

Bei Nichtwohngebäuden unterscheiden sich die Angaben, die in Immobilienanzeigen laut GEG enthalten sein müssen, in einem zentralen Punkt:

• Art des Energieausweises ist ebenfalls erforderlich.
• Der Endenergiekennwert muss getrennt für Wärme und Strom angegeben werden.
• Der wesentliche Energieträger der Heizung gehört in die Anzeige.

Baujahr und Energieeffizienzklasse sind bei Nichtwohngebäuden nicht in derselben Form als § 87-Pflichtangaben vorgeschrieben wie bei Wohngebäuden.

So formulierst du die Pflichtangaben richtig

Viele Immobilienportale bieten Eingabefelder für die Energiedaten. Falls du die Angaben als Freitext formulierst, orientiere dich an diesen Vorlagen. Die Zahlen sind Beispiele. Du übernimmst die tatsächlichen Werte aus deinem gültigen Energieausweis.

Beispiel Verbrauchsausweis (Wohngebäude)

Energieausweis: Verbrauchsausweis
Endenergieverbrauch: 95 kWh/(m²·a)
Wesentlicher Energieträger Heizung: Erdgas
Baujahr Gebäude: 1998
Energieeffizienzklasse: C

Beispiel Bedarfsausweis (Wohngebäude)

Energieausweis: Bedarfsausweis
Endenergiebedarf: 142 kWh/(m²·a)
Wesentlicher Energieträger Heizung: Heizöl
Baujahr Gebäude: 1972
Energieeffizienzklasse: E

Beispiel Nichtwohngebäude

Energieausweis: Bedarfsausweis
Endenergiebedarf Wärme: 120 kWh/(m²·a)
Endenergiebedarf Strom: 35 kWh/(m²·a)
Wesentlicher Energieträger Heizung: Fernwärme

Die Effizienzklassen für Wohngebäude reichen von A+ (≤ 30 kWh/(m²·a)) bis H (> 250 kWh/(m²·a)). Eine ausführliche Erklärung findest du im Ratgeber zu den Effizienzklassen A bis H.

Wann müssen die Angaben in der Anzeige stehen?

Die Pflicht, Energiedaten in der Immobilienanzeige nach GEG anzugeben, greift unter zwei Bedingungen gleichzeitig:

Kommerzielles Medium. Die Anzeige erscheint in einem Immobilienportal, auf einer Maklerwebsite, in einer Zeitungsanzeige, einem Schaufensteraushang oder einem vergleichbaren kommerziellen Kanal. Private Aushänge am Schwarzen Brett fallen in der Regel nicht darunter.

Energieausweis liegt beim Schalten vor. Wenn zum Zeitpunkt der Veröffentlichung ein gültiger Energieausweis existiert, müssen die Pflichtangaben in die Anzeige. Es genügt nicht, nur „Energieausweis vorhanden" zu schreiben.

Unabhängig von der Anzeigenpflicht nach § 87 musst du bei Verkauf oder Neuvermietung spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen können. Das regelt § 80 GEG. Mehr zu den genauen Fristen erklärt der Ratgeber zu Fristen bei Vermietung.

Was, wenn der Energieausweis noch nicht vorliegt?

Dieser Punkt wird oft falsch dargestellt. § 87 GEG sagt: Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige, wenn beim Schalten ein Energieausweis vorliegt. Liegt noch keiner vor, musst du die Energiewerte zu diesem Zeitpunkt nicht in der Anzeige nennen.

Das bedeutet aber nicht, dass du den Ausweis auf die lange Bank schieben kannst. Für Verkauf und Neuvermietung verlangt § 80 GEG grundsätzlich einen gültigen Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden muss.

Ein Beitrag des IVD (Immobilienverband Deutschland) auf LinkedIn bestätigt diese Lesart: Inserieren ohne Energieausweis ist möglich, aber der Ausweis muss spätestens zur Besichtigung vorliegen. Auf Reddit fragen Nutzer regelmäßig, ob sie „Energieausweis ist beantragt" in die Anzeige schreiben dürfen. Die Antwort: Du darfst inserieren, solange der Ausweis noch nicht existiert, aber sobald er da ist, musst du die Anzeige mit den Pflichtangaben nach § 87 GEG aktualisieren. Außerdem berichten Käufer auf Reddit, dass Banken im Finanzierungsprozess einen gültigen Energieausweis verlangen, was den Ablauf zusätzlich verzögern kann.

Der sicherste Weg: Erstelle den Energieausweis vor der Anzeige und trage die Werte direkt ein.

Du kannst deinen Verbrauchsausweis online erstellen, in wenigen Minuten, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts vor der Zahlung. Jeder Ausweis wird von einem qualifizierten Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben.

Wer ist für die Pflichtangaben verantwortlich?

§ 87 GEG nennt als verantwortliche Personen: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler, sofern sie die Veröffentlichung der Anzeige verantworten.

In der Praxis heißt das:

• Wenn du als Eigentümer selbst inserierst, bist du verantwortlich.
• Wenn ein Makler die Anzeige schaltet, kann der Makler ebenfalls verantwortlich sein.
• Immobilienportale stellen oft Eingabefelder bereit. Die korrekte Befüllung bleibt deine (oder deines Maklers) Aufgabe, nicht die des Portals.

Manche Quellen vereinfachen diesen Punkt und behaupten, nur der Eigentümer sei verantwortlich. Das ist falsch. Der Gesetzestext schließt Makler ausdrücklich ein, wenn sie die Veröffentlichung verantworten.

Was passiert bei fehlenden oder falschen Angaben?

Ein Verstoß gegen die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen nach GEG ist eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 108 GEG. Die Geldbuße kann bis zu 10.000 Euro betragen.

In der Praxis sind vor allem Makler dem Risiko einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung durch Mitbewerber ausgesetzt. Aber auch für private Verkäufer und Vermieter gilt: Die Angaben korrekt einzutragen ist der einfachste Weg, Probleme zu vermeiden. Werte nie schätzen, sondern immer aus dem gültigen Energieausweis übernehmen.

Typische Fehler bei Energieangaben in Immobilienanzeigen

Wenn es darum geht, welche Angaben in Immobilienanzeigen laut GEG enthalten sein müssen, treten folgende Fehler besonders häufig auf:

1. „Energieausweis vorhanden" ohne Werte. Reicht nicht. Wenn der Ausweis vorliegt, müssen die konkreten Pflichtangaben in der Anzeige stehen.

2. Endenergiebedarf und Endenergieverbrauch verwechseln. Beim Bedarfsausweis heißt es „Endenergiebedarf", beim Verbrauchsausweis „Endenergieverbrauch". Die falsche Bezeichnung ist ein inhaltlicher Fehler.

3. Primärenergiebedarf statt Endenergiekennwert eintragen. § 87 verlangt den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch. Der Primärenergiebedarf steht zwar im Ausweis, gehört aber nicht zu den fünf Pflichtangaben.

4. Energieeffizienzklasse vergessen. Bei Wohngebäuden ist die Klasse Pflicht und fehlt trotzdem in vielen Anzeigen.

5. Werte aus einem abgelaufenen Ausweis verwenden. Energieausweise gelten zehn Jahre. Ein abgelaufener Ausweis ist kein gültiger Ausweis. Mehr dazu unter wie lange ein Energieausweis gültig ist.

6. Werte schätzen, weil der Ausweis noch fehlt. Niemals Kennwerte erfinden. Entweder liegt ein gültiger Ausweis vor, oder du beantragst einen.

7. Einzelne Wohnung statt Gebäude bewerten wollen. Der Energieausweis wird in der Regel für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. Mehr dazu im Ratgeber zum Energieausweis für eine Wohnung.

8. Nach Sanierung alte Werte ungeprüft verwenden. Auf Reddit berichtete ein Nutzer, dass ein Vermieter nach umfangreicher Sanierung noch die alten Energiewerte aus dem Vor-Sanierungs-Ausweis verwendete. Wenn sich die energetischen Eigenschaften des Gebäudes wesentlich verändert haben, sollte geprüft werden, ob ein neuer Energieausweis nötig ist.

Was nicht zu den fünf Pflichtangaben gehört

Nicht alles, was im Energieausweis steht, muss in die Anzeige. Zu den fünf § 87-Pflichtangaben bei Wohngebäuden gehören ausdrücklich nicht:

• Primärenergiebedarf
• CO₂-Emissionen
• Registriernummer des Ausweises
• Modernisierungsempfehlungen
• Baujahr des Wärmeerzeugers
• Der vollständige Energieausweis als PDF

Diese Daten sind teilweise im Energieausweis enthalten (geregelt in § 85 GEG) und können freiwillig ergänzt werden. Pflicht in der Anzeige sind sie nach § 87 nicht.

Wenn dir der Energieausweis noch fehlt

Wenn du eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten willst und noch keinen gültigen Energieausweis hast, kümmere dich darum vor dem Inserieren. Dann kannst du die Pflichtangaben laut GEG direkt in die Immobilienanzeige eintragen und bist auf der sicheren Seite. Vollständige Energieangaben helfen nicht nur rechtlich. Praktiker auf Reddit berichten, dass Kaufinteressenten Anzeigen ohne Energiedaten als unseriös empfinden und solche Exposés weniger Vertrauen entgegengebracht wird.

Falls du vorab wissen willst, welche Unterlagen du brauchst, findest du dort eine übersichtliche Zusammenstellung.

Bei EnergieausweisApp kannst du deinen Energieausweis online erstellen, einfach, in wenigen Minuten und mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst. Jeder Ausweis wird fachlich geprüft und von einem qualifizierten Dipl.-Ing. unterschrieben, ist GEG-konform und gilt zehn Jahre.

Häufige Fragen

Welche Angaben müssen laut GEG in die Immobilienanzeige?

Bei Wohngebäuden sind es fünf: Art des Energieausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, Baujahr des Gebäudes und Energieeffizienzklasse. Bei Nichtwohngebäuden muss der Endenergiekennwert für Wärme und Strom getrennt angegeben werden. Grundlage ist § 87 GEG.

Muss der Energieausweis schon vor der Anzeige vorliegen?

§ 87 GEG verlangt die Angaben in der Anzeige, wenn beim Schalten ein Energieausweis vorliegt. Für Verkauf und Neuvermietung brauchst du aber grundsätzlich einen gültigen Ausweis und musst ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 GEG). Der sicherste Weg ist, den Ausweis vor dem Inserieren zu erstellen.

Reicht „Energieausweis liegt vor" in der Anzeige?

Nein. Wenn der Ausweis vorliegt, reicht dieser Satz nicht. Die konkreten Pflichtangaben aus § 87 GEG müssen mit den tatsächlichen Werten in der Anzeige stehen.

Wer haftet für fehlende Angaben in der Immobilienanzeige?

§ 87 GEG nennt Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler, wenn sie die Veröffentlichung verantworten. Der Makler ist also nicht automatisch aus der Verantwortung.

Welche Strafe droht bei fehlenden Pflichtangaben?

Ein Verstoß gegen § 87 GEG kann als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 GEG).

Gelten die Pflichtangaben auch bei einer Eigentumswohnung?

Ja, wenn die Wohnung in einem kommerziellen Medium zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten wird. Die Energiekennwerte stammen dabei meist aus dem Energieausweis für das gesamte Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung. § 79 GEG regelt, dass Energieausweise grundsätzlich für Gebäude ausgestellt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Endenergiebedarf und Endenergieverbrauch in der Anzeige?

Der Endenergiebedarf wird rechnerisch ermittelt und steht im Bedarfsausweis. Der Endenergieverbrauch basiert auf tatsächlichen Verbrauchsdaten und steht im Verbrauchsausweis. In der Immobilienanzeige muss die Bezeichnung stehen, die zum vorhandenen Ausweistyp passt.