Energieausweis München online erstellen
Wer in München verkauft oder vermietet, braucht einen Energieausweis — das gilt bundesweit gleich. Unterschiedlich ist der Gebäudebestand, und der entscheidet darüber, welcher Ausweistyp für Ihr Haus in Frage kommt und was am Ende im Kennwert steht. 86 Prozent der Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern — der höchste Wert unter den zehn Städten. Für Eigentümer heißt das meistens: Der Ausweis gilt für das gesamte Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung.
Der Gebäudebestand in München
München zählt 147.196 Gebäude mit rund 824.103 Wohnungen (Zensus 2022). 60,7 % der Gebäude mit Wohnraum in München wurden vor 1980 gebaut. 86 % der Wohnungen liegen in Mehrfamilienhäusern — der mit Abstand höchste Wert unter den zehn Städten.
Womit in München geheizt wird
Gas 50,4 %, Fernwärme 32,7 %, Öl 9,7 %. (Anteile bezogen auf Wohnungen, Zensus 2022)
Gas dominiert mit 50,4 %. Für den Verbrauchsausweis ist das der unkomplizierte Fall: Die Jahresabrechnungen des Versorgers reichen in aller Regel aus, sofern sie den geforderten Zeitraum abdecken.
Kommunale Wärmeplanung
München gehört zu den Vorreitern: der Wärmeplan stammt bereits aus 2024/25 (Geothermie-Ausbau bis 2040). Weil der Plan früh vorlag, ist die Richtung hier klarer als anderswo. Für den Energieausweis spielt er keine Rolle — der bewertet den Ist-Zustand —, wohl aber für die Frage, welche Modernisierung sich als nächste lohnt.
Was in München gilt
Stand: 08/2026 — wir prüfen diese Angaben vierteljährlich an der amtlichen Quelle.
Bundesweit gilt seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG). Die feste Vorgabe von 65 Prozent erneuerbarer Energie beim Heizungstausch ist entfallen; die Heizungsart wählen Eigentümer wieder selbst. Ab 2029 wird Gas und Öl schrittweise ein verbindlicher Bioanteil beigemischt. Der kommunale Wärmeplan ist damit kein Zwang mehr, sondern Orientierung: Er zeigt, ob ein Gebiet auf ein Wärmenetz zuläuft oder auf dezentrale Lösungen. Bundesregierung: Neues Gebäudemodernisierungsgesetz
Die Wärmesatzung verpflichtet die Stadt — nicht Sie
München hat als eine der wenigen Städte eine eigene Wärmesatzung, in Kraft seit dem 1. Januar 2026. Für private Eigentümer folgt daraus nichts: Nach § 2 Absatz 2 entfaltet sie „keine rechtliche Außenwirkung, sondern ausschließlich eine verwaltungsinterne Rechtswirkung". Die Stadt schreibt auf ihrer Informationsseite ausdrücklich, der Wärmeplan verpflichte Eigentümer nicht zu einem bestimmten Heizsystem. Verpflichtet ist allein die Stadt selbst: In eigenen Gebäuden darf sie in künftigen Wärmenetzgebieten nur dann eine Einzellösung einbauen, wenn kein Netzanschluss möglich ist.
Geothermie ist der Weg, nicht der Zustand
München setzt beim Umbau der Fernwärme auf Tiefengeothermie und betreibt dafür sechs Anlagen, darunter die nach eigener Bezeichnung größte innerstädtische Anlage Kontinentaleuropas am Michaelibad. Der heutige Stand ist trotzdem ein anderer: Nach der amtlichen Kennzeichnung vom 12. Mai 2025 besteht das Netz zu 66,7 Prozent aus Erdgas, zu 19,9 Prozent aus Abwärme und zu 11,1 Prozent aus Geothermie. Der Umbau ist ein Weg über Jahrzehnte. Sichtbar wird er an einem Detail: Das Dampfnetz von 1908 innerhalb des Mittleren Rings wird auf Heizwasser umgestellt, weil Geothermie rund 120 Grad liefert und damit keinen Dampf von 200 Grad erzeugen kann.
Erhaltungssatzung: Genehmigung auch ohne Baugenehmigung
In 36 Erhaltungssatzungsgebieten mit rund 203.700 Wohnungen — etwa einem Viertel des Bestands — sind energetische Maßnahmen genehmigungspflichtig: Fenster, Türen, Dach- und Fassadendämmung, Heizungseinbau. Das gilt unabhängig davon, ob die Bayerische Bauordnung überhaupt eine Baugenehmigung verlangt. Für den Antrag verlangt die Stadt eine Bauteilübersicht mit U-Wert je Bauteil, also mit der Kennzahl für den Wärmedurchgang. Die größten Gebiete sind Haidhausen, Maxvorstadt und Sendling-Westpark.
Für Baudenkmäler entfällt die Ausweispflicht
In München stehen 6.914 Baudenkmäler und 87 Ensembles unter Schutz. Für ein Baudenkmal entfällt die Energieausweis-Pflicht: Das Gesetz nimmt Baudenkmäler von den Vorlagepflichten bei Verkauf und Vermietung ausdrücklich aus. Ein Ausweis kann trotzdem sinnvoll sein, wenn Käufer oder Mieter danach fragen — verlangen kann ihn niemand.
Städtische Förderung, die an den Wärmeplan anknüpft
Das Förderprogramm Klimaneutrale Gebäude stockt die Bundesförderung auf, aktuelle Fassung seit dem 2. Juli 2026, im Haushalt 2026 mit 30 Millionen Euro. Beim Heizungstausch kommen je 15 Prozent für Solarthermie, Luftwärmepumpe und Netzanschluss obendrauf. Ein Zuschlag von 5 Prozent hängt direkt an der Wärmeplanung: Er gilt, wenn Ihr Gebäude laut Portal in einem Prüfgebiet oder in einem Gebiet mit Wärmepumpe nach Sanierung liegt. Der Wärmeplan wirkt hier also über Geld, nicht über Zwang.
Was das für Eigentümer in München bedeutet
München redet viel über Geothermie, und der Umbau läuft auch — nur ist er noch nicht angekommen: Zwei Drittel der Fernwärme stammen heute aus Erdgas. Für Sie folgt daraus weder Zwang noch Anspruch. Praktisch relevanter ist die Erhaltungssatzung, denn in jedem vierten Wohnungsbestand braucht schon der Fenstertausch eine eigene Genehmigung samt U-Wert-Nachweis. Und wenn Ihr Haus ein Baudenkmal ist, entfällt die Ausweispflicht ganz. Weil 60,7 Prozent der Münchner Gebäude bis 1979 gebaut wurden, lohnt der Blick auf den Ist-Zustand hier fast immer.
Wovon die Förderhöhe am Ende abhängt, ist der energetische Zustand des Gebäudes — wo Ihr Haus in München steht, zeigt der Energieausweis.
Verbrauchs- oder Bedarfsausweis?
Für die meisten Wohngebäude dürfen Sie wählen. Der Verbrauchsausweis rechnet mit dem, was tatsächlich verbraucht wurde — dafür brauchen Sie Abrechnungen über 36 zusammenhängende Monate, deren jüngste Periode höchstens 18 Monate zurückliegt. Der Bedarfsausweis rechnet stattdessen das Gebäude durch: Hülle, Fenster, Dach, Heizung.
Weil der Bestand hier jünger ist als in vielen Vergleichsstädten, liegen Verbrauchs- und Bedarfswert häufig näher beieinander. Die Wahl fällt dann meist nach Datenlage: Wer die Abrechnungen vollständig hat, fährt mit dem Verbrauchsausweis schneller und günstiger.
Beide Ausweise sind zehn Jahre gültig und tragen eine amtliche Registriernummer der Registrierstelle (DIBt). Welcher davon zu Ihrem Gebäude passt, klärt sich in den ersten Schritten des Formulars — Sie müssen das nicht vorher entscheiden.
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Fachlich geprüft von Dipl.-Ing. Thorsten Seckert (TU Darmstadt), nach § 88 GModG ausstellungsberechtigt · Stand: 27. August 2026
Rechtsgrundlagen und Quellen
Wir arbeiten vollständig online — ohne Vor-Ort-Termin. Was wir mitbringen, ist die Kenntnis des Gebäudebestands in München. Zahlen dazu: Zensus 2022 (Gebäude- und Wohnungszählung), Statistische Landesämter sowie der kommunale Wärmeplan München.