GEG 2024 Makler Energieausweis: 5 Pflichten 2026 Leitfaden
Auf einen Blick
- Das GEG 2024 nennt Immobilienmakler ausdrücklich als Verpflichtete beim Energieausweis.
- Du musst fünf Pflichtangaben in jede kommerzielle Anzeige aufnehmen (§ 87 GEG), den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und eine Kopie bei Vertragsschluss übergeben.
- Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 € pro Fall, dazu kommen Abmahnungen und mögliche Schadensersatzforderungen des Eigentümers.
Rechtsgrundlage heute: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG). Die Regeln zum Energieausweis sind gleich geblieben.
Mini-Check: Brauche ich einen? 3 Fragen, 20 Sekunden
Du brauchst keinen. Die Pflicht greift erst, wenn du verkaufst oder neu vermietest.
Dein vorhandener Ausweis reicht, solange er gültig ist. Das Datum steht oben rechts auf Seite 1.
Wahrscheinlich keine Pflicht. Für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude gilt eine Ausnahme. Unsicher? Frag uns kurz im Chat (unten rechts).
Beim Neubau oder großen Umbau gehört der Ausweis zur Bauplanung. Das klärt in der Regel dein Planer.
Kein Stress: Solange du nicht verkaufst oder vermietest, besteht keine Pflicht. Wenn es so weit ist, reicht der Ausweis zur ersten Besichtigung.
Für Gewerbegebäude gelten eigene Regeln. Sprich uns an, wir sagen dir, was du brauchst.
Ja, du brauchst einen. Für die meisten bestehenden Wohnhäuser reicht der Verbrauchsausweis: in rund 5 Minuten ausgefüllt, 59,90 €, als PDF in 1–2 Werktagen.
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Inhalt dieses Artikels · 13 Abschnitte
- Kurz zusammengefasst
- Warum das GEG 2024 für Makler so wichtig ist
- Die drei Kernpflichten des Maklers
- Die fünf Pflichtangaben nach § 87 GEG im Detail
- Was zählt als „kommerzielles Medium"?
- Bußgelder und Abmahnungen: Was wirklich droht
- Was tun, wenn noch kein Energieausweis vorliegt?
- Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welcher ist erlaubt?
- GEG 2024 wird zum GModG: Was ändert sich?
- Die Ablaufwelle 2014–2016: Viele Ausweise werden gerade ungültig
- So bleibst du als Makler GEG-konform: Praktische Schritte
- Wer haftet: Eigentümer, Makler, oder beide?
- Häufige Fragen (FAQ)
Kurz zusammengefasst
Das GEG 2024 nennt Immobilienmakler ausdrücklich als Verpflichtete beim Energieausweis. Du musst fünf Pflichtangaben in jede kommerzielle Anzeige aufnehmen (§ 87 GEG), den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und eine Kopie bei Vertragsschluss übergeben. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 € pro Fall, dazu kommen Abmahnungen und mögliche Schadensersatzforderungen des Eigentümers. Ab 2027 heißt das Gesetz GModG, die Pflichten bleiben inhaltlich gleich.
Das Thema „GEG 2024 Makler Energieausweis" taucht in Maklerbüros immer häufiger auf, und das aus gutem Grund. Seit der Neufassung des Gebäudeenergiegesetzes bist du als Makler nicht mehr nur moralisch in der Pflicht, sondern gesetzlich namentlich genannt. Das Gesetz macht keinen Unterschied, ob der Eigentümer oder du die Anzeige schaltest: Wer inseriert, haftet.
Dieser Leitfaden erklärt dir, was das GEG 2024 konkret von dir verlangt, welche Daten in jede Anzeige gehören, wie hoch die Bußgelder wirklich ausfallen und was sich mit dem Übergang zum GModG ändert.
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Warum das GEG 2024 für Makler so wichtig ist
Vor dem GEG gab es rechtliche Graubereiche. Zwar hatte der BGH bereits 2017 entschieden, dass Makler die Energiekennwerte in Immobilienanzeigen aufführen müssen (BGH, Urteil vom 05.10.2017, I ZR 232/16). Aber die gesetzliche Grundlage war damals noch die EnEV, und die Formulierung ließ Spielraum für Ausreden.
Mit dem GEG ist dieser Spielraum verschwunden. § 87 GEG nennt den Immobilienmakler ausdrücklich als Adressaten der Pflichtangaben in kommerziellen Anzeigen. § 80 Abs. 4 GEG verpflichtet dich, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Und § 108 GEG regelt die Bußgelder, die auch dich direkt treffen können.
Wenn du also unter „GEG 2024 Makler Energieausweis" nach deinen konkreten Pflichten suchst, ist die Antwort klar: Du bist eigenständig verantwortlich, unabhängig davon, ob der Eigentümer dir den Ausweis rechtzeitig liefert.
Verkauf oder Vermietung: wann muss der Ausweis da sein?
Tipp eine Karte an.
1. In der Anzeige
Schon in der Immobilienanzeige gehören die Kennwerte aus dem Energieausweis hinein, darunter die Effizienzklasse.
2. Bei der Besichtigung
Spätestens bei der Besichtigung legst du den Ausweis vor, unaufgefordert, im Original oder als Kopie.
3. Nach Vertragsschluss
Nach dem Kauf- oder Mietvertrag übergibst du den Ausweis unverzüglich an Käufer oder neuen Mieter, im Original oder als Kopie.
Und wenn nicht?
Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, ist das eine Ordnungswidrigkeit, das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen. Verantwortlich ist, wer die Anzeige schaltet, also auch der Makler.
Rechtsgrundlage: GModG (vormals GEG). Wer selbst im Haus wohnt und nicht verkauft oder vermietet, braucht keinen Ausweis.
Die drei Kernpflichten des Maklers
1. Pflichtangaben in der Anzeige (§ 87 GEG)
Sobald ein gültiger Energieausweis vorliegt, müssen dessen Kenndaten in jede kommerzielle Anzeige. Dazu gleich mehr im Detail.
2. Vorlage bei der Besichtigung (§ 80 Abs. 4 GEG)
Spätestens beim Besichtigungstermin muss der Energieausweis vorgezeigt werden. Das gilt für Verkauf und Neuvermietung gleichermaßen. Der IVD-Rechtsexperte Osthus weist darauf hin, dass auch das Versäumnis der Vorlage beim Besichtigungstermin den Makler treffen kann, nicht nur den Eigentümer.
3. Übergabe bei Vertragsschluss (§ 80 Abs. 5–6 GEG)
Eine Kopie oder das Original des Energieausweises muss dem Käufer oder Mieter bei Vertragsabschluss ausgehändigt werden. Auch hier stehst du als Makler in der Pflicht, wenn du den Vertragsschluss begleitest.
Die fünf Pflichtangaben nach § 87 GEG im Detail
Das Herzstück des Themas „GEG 2024 Makler Energieausweis" sind die fünf Datenpunkte, die in jede Immobilienanzeige gehören. Für Wohngebäude schreibt § 87 Abs. 1 GEG vor:
- Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis (§ 81 GEG) oder Energieverbrauchsausweis (§ 82 GEG)
- Endenergiekennwert: Der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs in kWh/(m²·a)
- Wesentliche Energieträger: Zum Beispiel Erdgas, Heizöl, Fernwärme oder Wärmepumpe
- Baujahr des Gebäudes: Wie im Energieausweis angegeben
- Energieeffizienzklasse: Die Klasse A+ bis H, wie sie auf der Farbskala des Ausweises dargestellt ist
Ein konkretes Beispiel: „Energieverbrauchsausweis, 128 kWh/(m²·a), Erdgas, Baujahr 1972, Energieeffizienzklasse E." So kurz kann das in einer Anzeige stehen, und genau das verlangt das Gesetz.
Wichtig: Diese Angaben sind nur dann Pflicht, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenaufgabe bereits ein gültiger Energieausweis existiert. Liegt keiner vor, entfällt die Angabepflicht in der Anzeige. Der Ausweis muss aber spätestens zur Besichtigung vorliegen.
Klasse A+: ≤ 30 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für Passivhaus oder sehr guter Neubau.
Klasse A: 30–50 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für Neubau-Standard.
Klasse B: 50–75 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für guter Neubau oder gut sanierter Bestand.
Klasse C: 75–100 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für sanierter Bestand.
Klasse D: 100–130 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für teilsanierter Bestand.
Klasse E: 130–160 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für unsanierter Bestand der 80er/90er.
Klasse F: 160–200 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für älterer Bestand.
Klasse G: 200–250 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für unsaniertes Haus aus Vorkriegszeit oder 50ern.
Klasse H: > 250 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für sehr hoher Energiebedarf.
Die Klasse steht auf Seite 1 deines Ausweises und gehört bei Verkauf oder Vermietung in die Anzeige.
Deine Klasse herausfinden: Verbrauchsausweis erstellen →Was zählt als „kommerzielles Medium"?
§ 87 GEG spricht von Anzeigen in kommerziellen Medien. Das umfasst:
- Online-Portale (Immoscout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen u. a.)
- Printmedien (Zeitungsannoncen, Anzeigenblätter)
- Exposés, die du als Makler erstellst
- Deine eigene Makler-Website
- Social-Media-Posts mit Verkaufs- oder Vermietungsabsicht
Praktisch jede Anzeige, die du als Makler schaltest, ist kommerziell. Eine rein private Kleinanzeige eines Eigentümers ohne gewerblichen Hintergrund könnte die Ausnahme sein, aber für dich als Makler ist das irrelevant: Deine Anzeigen sind immer kommerziell.
Ein wichtiger Praxishinweis von Makler-Softwareanbietern: Fehlende Pflichtangaben sind der häufigste Auslöser für Bußgeldverfahren, weil Inserate auf Portalen automatisiert gescreent werden können. Watchdog-Organisationen und Wettbewerber können dadurch systematisch nach Verstößen suchen.
Bußgelder und Abmahnungen: Was wirklich droht
Bußgeldrahmen nach § 108 GEG
Das Gesetz sieht Bußgelder bis zu 10.000 € pro Verstoß vor (§ 108 GEG). Das gilt für:
- Fehlende Pflichtangaben in der Anzeige (§ 108 Abs. 1 Nr. 27 i.V.m. § 87 GEG)
- Versäumte Vorlage bei der Besichtigung
- Fehlende Übergabe bei Vertragsschluss
In der Praxis liegen die Bußgelder beim Erstverstoß typischerweise zwischen 200 und 1.000 €. Bei Wiederholungstätern steigen sie auf 1.000 bis 5.000 €. Gewerbliche Akteure, also auch Makler, werden dabei tendenziell härter bestraft als Privatpersonen.
Sachlich betrachtet: Die Durchsetzung durch Behörden ist laut Branchenberichten bisher selten. Das bedeutet aber nicht, dass das Risiko gering ist, denn es gibt einen zweiten Weg.
Abmahnungen durch Wettbewerber und Verbände
Neben dem behördlichen Bußgeld können dich Wettbewerber oder Verbraucherschutzverbände wie die Deutsche Umwelthilfe (DUH) abmahnen. Rechtsgrundlage ist das UWG (§ 8). Der BGH hat 2017 ausdrücklich bestätigt, dass fehlende Energiekennwerte in Anzeigen einen Wettbewerbsverstoß darstellen. Solche Abmahnungen kosten schnell mehrere Tausend Euro an Anwaltskosten und Vertragsstrafen.
Schadensersatzrisiko: Eigentümer gegen Makler
Ein Aspekt, den viele Makler nicht auf dem Schirm haben: Wenn der Eigentümer dich beauftragt und du die Pflichtangaben vergisst, kann der Eigentümer dich auf Schadensersatz in Höhe des daraus entstehenden Bußgelds verklagen. Du trägst also nicht nur dein eigenes Bußgeldrisiko, sondern im Zweifel auch das des Eigentümers.
Kein Grund zur Panik, aber ein guter Grund, das Thema Pflichtangaben systematisch in deinen Workflow einzubauen.
Was tun, wenn noch kein Energieausweis vorliegt?
Eine der häufigsten Fragen zum GEG 2024 Makler Energieausweis: Darf ich inserieren, bevor der Ausweis da ist?
Ja, das darfst du. § 87 GEG verlangt die Pflichtangaben nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenaufgabe bereits ein gültiger Energieausweis existiert. Liegt noch keiner vor, musst du die fünf Datenpunkte nicht angeben.
Aber: Der Ausweis muss spätestens bei der ersten Besichtigung verfügbar sein (§ 80 Abs. 4 GEG). In der Praxis heißt das, du solltest den Eigentümer sofort bitten, einen Energieausweis zu beauftragen, am besten online, damit er rechtzeitig fertig ist.
Aktuelle Preise und Lieferzeiten findest du auf EnergieausweisApp. Die online-Erstellung ist deutlich günstiger als ein Vor-Ort-Termin beim Energieberater.
Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welcher ist erlaubt?
Als Makler musst du wissen, welcher Ausweistyp für die jeweilige Immobilie zulässig ist. Die Kurzversion:
- Gebäude mit Bauantrag ab 01.11.1977 oder mit mindestens 5 Wohneinheiten: Der Eigentümer hat die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis.
- Gebäude mit Bauantrag vor 01.11.1977 und weniger als 5 Wohneinheiten: Grundsätzlich ist ein Bedarfsausweis Pflicht, es sei denn, das Gebäude wurde nachträglich auf den Stand der WSchVo 1977 saniert. Dann ist auch ein Verbrauchsausweis erlaubt.
Bitte nie pauschal behaupten, dass für Altbauten vor 1977 immer ein Bedarfsausweis nötig ist. Diese Aussage ist falsch und führt zu unnötigen Kosten für Eigentümer.
GEG 2024 wird zum GModG: Was ändert sich?
Wer nach „GEG 2024 Makler Energieausweis" sucht, sollte wissen: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Bis zum 31.12.2026 gelten die §§ 79–88 GEG 2024, ab dem 01.01.2027 die entsprechenden Regelungen des GModG.
Die gute Nachricht: Inhaltlich bleibt fast alles gleich.
- Die fünf Pflichtangaben in Anzeigen bestehen fort
- Der Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 € bleibt identisch
- Die Paragraphen zu Ausstellungsberechtigung (§ 88 GEG) und Pflichtangaben (§ 87 GEG) werden inhaltlich übernommen
- Makler bleiben ausdrücklich als Verpflichtete benannt
Die meisten konkurrierenden Informationsquellen im Netz erwähnen den GModG-Übergang noch nicht. Wenn du dieses Detail in Mandantengesprächen oder Schulungen kennst, zeigst du, dass du auf dem aktuellsten Stand bist.
Die Ablaufwelle 2014–2016: Viele Ausweise werden gerade ungültig
Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Das bedeutet: Ausweise, die zwischen 2014 und 2016 ausgestellt wurden, laufen gerade ab oder sind es bereits. Für Makler ist das besonders relevant.
- Prüfe bei jeder Immobilie, die du übernimmst, nicht nur ob ein Energieausweis existiert, sondern ob er noch gültig ist.
- Ein abgelaufener Ausweis ist kein gültiger Ausweis. Die Daten daraus dürfen nicht in Anzeigen verwendet werden.
- Informiere den Eigentümer frühzeitig, damit der neue Ausweis rechtzeitig vor der ersten Anzeige oder Besichtigung vorliegt.
Wer hier proaktiv handelt, vermeidet Bußgelder und spart sich den Stress kurzfristiger Nachbestellungen.
So bleibst du als Makler GEG-konform: Praktische Schritte
Die gesetzlichen Pflichten klingen komplex, lassen sich aber in einen einfachen Workflow übersetzen:
- Bei Auftragsannahme: Energieausweis vom Eigentümer anfordern. Gültigkeitsdatum prüfen.
- Kein Ausweis vorhanden oder abgelaufen: Eigentümer sofort zur Neubestellung auffordern. Die nötigen Unterlagen kann der Eigentümer online zusammenstellen.
- Anzeige erstellen: Alle fünf Pflichtangaben aus dem gültigen Ausweis übernehmen. Checkliste nutzen.
- Besichtigungstermin: Ausweis (Original oder Ausdruck) bereithalten und unaufgefordert zeigen.
- Vertragsschluss: Kopie oder Original an Käufer bzw. Mieter übergeben. Übergabe dokumentieren.
- Archivierung: Nachweis über Pflichtangaben in der Anzeige und Übergabe des Ausweises ablegen.
Ein Tipp aus der Praxis: Seit dem 01.01.2024 müssen alle neu ausgestellten Energieausweise nach der Berechnungsmethode DIN V 18599:2018-09 erstellt werden. Ältere Ausweise nach DIN V 4108/4701 sind nur noch gültig, solange sie nicht abgelaufen sind. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem qualifizierten Dipl.-Ing. nach § 88 GEG geprüft und unterschrieben, damit du dich auf die Rechtssicherheit verlassen kannst.
Wer haftet: Eigentümer, Makler, oder beide?
Diese Frage stellen sich viele Makler, und die Antwort unter dem GEG 2024 ist eindeutig: beide. Der Eigentümer ist dafür verantwortlich, dass ein gültiger Energieausweis existiert. Der Makler ist eigenständig dafür verantwortlich, dass die Pflichtangaben in der Anzeige stehen, der Ausweis bei der Besichtigung vorliegt und die Kopie übergeben wird.
Nach § 14 des Ordnungswidrigkeitengesetzes (OWiG) kann der Makler sogar als Mittäter behandelt werden, wenn er wissentlich eine Anzeige ohne Pflichtangaben schaltet. Das GEG 2024 Makler Energieausweis-Thema ist also kein reines „Eigentümer-Problem", das du einfach delegieren kannst.
Kurz getestet: 3 Fragen
Häufige Fragen (FAQ)
Muss der Makler den Energieausweis selbst beschaffen?
Nein, die Beschaffung ist Sache des Eigentümers. Aber: Sobald du eine Anzeige schaltest und ein gültiger Ausweis vorliegt, haftest du eigenständig für die Pflichtangaben. Liegt kein Ausweis vor, solltest du den Eigentümer dringend auffordern, einen zu beauftragen, denn spätestens zur Besichtigung muss er da sein.
Was passiert, wenn der Energieausweis bei Anzeigenaufgabe noch nicht vorliegt?
Dann entfallen die Pflichtangaben in der Anzeige formal. Trotzdem muss der Ausweis spätestens bei der ersten Besichtigung verfügbar sein (§ 80 Abs. 4 GEG). Frühzeitig beauftragen ist die sicherste Strategie.
Gelten die Pflichten nach GEG 2024 für Makler auch bei Mietwohnungen?
Ja. Bei jeder Neuvermietung gelten dieselben Pflichten wie beim Verkauf: Pflichtangaben in der Anzeige, Vorlage bei Besichtigung, Übergabe bei Vertragsschluss. Mehr dazu im Ratgeber zu Pflichtangaben bei Vermietung.
Können Makler wegen fehlender Energieausweis-Angaben abgemahnt werden?
Ja, durch Wettbewerber oder Verbraucherschutzverbände (z. B. Deutsche Umwelthilfe) auf Grundlage des UWG. Der BGH hat das 2017 bestätigt. Die Kosten einer Abmahnung übersteigen typische Bußgelder oft deutlich.
Was ändert sich mit dem GModG ab 2027?
Vor allem der Gesetzesname. Die Inhalte der §§ 79–88 GEG zu Energieausweisen, Pflichtangaben und Bußgeldern werden im Kern übernommen. Der Bußgeldrahmen bleibt bei bis zu 10.000 €. Einen Überblick über den GModG-Zeitplan findest du im Blog.
Darf ich Daten aus einem abgelaufenen Energieausweis in der Anzeige verwenden?
Nein. Ein abgelaufener Ausweis ist kein gültiger Ausweis. Die Angaben daraus erfüllen die Anforderungen des § 87 GEG nicht. Der Eigentümer muss einen neuen Ausweis beauftragen.
Wie schnell bekomme ich einen neuen Energieausweis?
Online-Ausstellung ist in der Regel innerhalb von 1–2 Werktagen möglich. Für besonders eilige Fälle gibt es Express-Optionen am selben Werktag.
Du brauchst für ein Inserat schnell einen rechtssicheren Energieausweis? Auf EnergieausweisApp kannst du den Verbrauchsausweis direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau deines Kennwerts und deiner Effizienzklasse, bevor du zahlst. Jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben.
Energieausweis in 5 Minuten online erstellen
GModG-konform, DIBt-registriert, als PDF in 1–2 Werktagen.
Verbrauchsausweis 59,90 €