Energieausweis Im Exposé Angeben Immobilienanzeige Online

Kurz zusammengefasst

Wer eine Immobilie online inseriert, muss bestimmte Daten aus dem Energieausweis direkt in der Anzeige angeben, nicht nur im Exposé. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt fünf Pflichtangaben für Wohngebäude vor. Bei Verstößen drohen Bußgelder bis 10.000 € und wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Dieser Artikel erklärt, welche Angaben wo hingehören, wer haftet und was zu tun ist, wenn noch kein gültiger Ausweis vorliegt.

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Wer eine Wohnung oder ein Haus verkaufen oder vermieten will, kommt um das Thema nicht herum: Den Energieausweis im Exposé angeben, die Immobilienanzeige online korrekt befüllen und dabei alle gesetzlichen Vorgaben einhalten. Klingt bürokratisch, ist aber mit dem richtigen Wissen in wenigen Minuten erledigt.

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Was bedeutet „Pflichtangaben aus dem Energieausweis in der Immobilienanzeige"?

§ 87 Abs. 1 GEG regelt, welche Energiekennwerte in einer Immobilienanzeige stehen müssen. Die Vorschrift gilt immer dann, wenn eine Immobilie in kommerziellen Medien zum Verkauf, zur Vermietung, zur Verpachtung oder zum Leasing angeboten wird und bereits ein Energieausweis vorliegt.

„Kommerzielle Medien" bedeutet: Zeitungen, Zeitschriften und das Internet. Es kommt nicht darauf an, ob für die Anzeige bezahlt wird. Entscheidend ist, dass das Medium selbst kommerziell betrieben wird und ein breites Publikum erreicht. ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen und die eigene Makler-Website fallen alle darunter. Nur ein handgeschriebener Zettel am Supermarkt-Schwarzen Brett ist ausgenommen.

Der Zweck der Regelung: Interessenten sollen schon beim ersten Blick auf die Anzeige die energetische Qualität des Gebäudes einschätzen können, ohne erst ein PDF-Exposé herunterladen zu müssen.

Die fünf Pflichtangaben für Wohngebäude (§ 87 Abs. 1 GEG)

Wer den Energieausweis im Exposé angeben und die Immobilienanzeige online veröffentlichen will, braucht genau diese fünf Informationen:

1. Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis). Steht auf Seite 1 des Ausweises ganz oben.
2. Endenergiekennwert in kWh/(m²·a). Das ist der Zahlenwert auf dem farbigen Bandtacho, Seite 2 (Bedarfsausweis) oder Seite 3 (Verbrauchsausweis).
3. Wesentlicher Energieträger der Heizung, zum Beispiel Gas, Öl, Fernwärme oder Wärmepumpe (Strom). Findet sich ebenfalls auf Seite 2 bzw. 3.
4. Baujahr des Gebäudes. Steht auf Seite 1 unter den allgemeinen Gebäudedaten.
5. Energieeffizienzklasse (A+ bis H). Wird seit Mai 2014 auf dem Ausweis ausgewiesen.

Für einen tieferen Einblick in die Effizienzklassen und ihre Bedeutung lohnt sich der Artikel zur Energieeffizienzklasse im Exposé.

Sonderfall: Ausweise vor Mai 2014

Wurde der Energieausweis zwischen dem 30. September 2007 und dem 1. Mai 2014 ausgestellt, enthält er keine Effizienzklasse. In diesem Fall entfällt die Pflicht zur Angabe der Klasse gemäß der Übergangsregelung in § 112 Abs. 3 und 4 GEG. Die anderen vier Angaben bleiben verpflichtend.

Sonderfall: Nichtwohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden (Büro, Gewerbe, Handel) muss der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch getrennt nach Wärme und Strom angegeben werden. Die Grundlogik bleibt dieselbe.

So füllen die großen Portale die Pflichtfelder ab

ImmoScout24, Immowelt und andere große Immobilienportale haben die GEG-Anforderungen in ihre Eingabemasken integriert. Wer dort ein Wohngebäude inseriert, wird automatisch nach Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieeffizienzklasse, Energieträger und Baujahr gefragt. Anzeigen ohne diese Daten werden zur Korrektur zurückgeschickt oder gar nicht erst veröffentlicht.

Praktiker berichten in Foren, dass die Portale ihre Validierung in den letzten Jahren deutlich verschärft haben. Fehlten früher oft die Effizienzklassen ohne Konsequenzen, wird eine Anzeige heute in vielen Fällen direkt blockiert. Das schützt Inserenten letztlich vor Bußgeldern, auch wenn es im ersten Moment lästig wirkt.

Worauf bei der eigenen Website zu achten ist

Wer Immobilien auf der eigenen Makler- oder Privatseite inseriert, hat keine automatische Validierung. Hier liegt die volle Verantwortung beim Inserenten. Ein separater Abschnitt „Energiedaten" direkt im sichtbaren Anzeigentext ist die sicherste Lösung. Die Angaben in einem ausklappbaren Akkordeon oder einem Pop-up zu verstecken, ist riskant, weil Gerichte auf die unmittelbare Sichtbarkeit abstellen.

Welche konkreten Angaben in welcher Form in die Anzeige gehören, erklärt der Ratgeber zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen.

Wer ist verantwortlich, Eigentümer oder Makler?

Beide. Das GEG benennt ausdrücklich Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler als verantwortliche Personen. Wer die Anzeige tatsächlich aufgibt oder veröffentlicht, muss sicherstellen, dass die Pflichtangaben enthalten sind.

Ein IVD-Rechtsexperte wird auf immowelt.de mit einer klaren Aussage zitiert: Nicht nur der Eigentümer haftet, sondern auch der Makler selbst, sobald die Immobilienanzeige online geht. Es gibt hier keine Delegation der Verantwortung. Wer als Makler ein Inserat schaltet, ist genauso in der Pflicht wie der Auftraggeber.

Praktischer Tipp: Als Makler den Energieausweis vor Inserierung aushändigen lassen und prüfen, ob er noch gültig ist. Ein Ausweis ist zehn Jahre lang gültig, danach dürfen die Werte nicht mehr verwendet werden. Mehr dazu im Überblick zur Gültigkeit des Energieausweises.

Exposé allein reicht nicht: Was das LG Ingolstadt entschieden hat

Das ist der Punkt, an dem viele Eigentümer und Makler stolpern. Ein verbreiteter Irrtum lautet: „Die Daten stehen doch im Exposé-PDF, das reicht." Stimmt nicht.

Das Landgericht Ingolstadt hat im Juni 2023 (Az. 1 HK O 1994/22) klar entschieden: Pflichtangaben zum Energieausweis nur im Exposé einer Immobilie aufzuführen erfüllt nicht die Vorgabe des § 87 Abs. 1 GEG. Das Gericht argumentierte, dass eine solche Auslegung „im Wortlaut des § 87 Abs. 1 GEG keine Stütze findet" und aus Verbraucherschutzsicht nicht nachvollziehbar sei. Wer nur die Anzeige sieht, ohne das Exposé herunterzuladen, würde sonst ungeschützt bleiben.

Was das konkret bedeutet: Jede einzelne Immobilienanzeige online, ob auf ImmoScout24, Immowelt, der eigenen Website oder in einer Printanzeige, muss die fünf Pflichtangaben direkt im Anzeigentext oder in den strukturierten Datenfeldern enthalten. Ein verlinktes PDF-Exposé ersetzt das nicht.

Was gilt, wenn noch kein Energieausweis vorliegt?

Hier kommt eine wichtige Unterscheidung: Die Pflicht, den Energieausweis im Exposé anzugeben und die Immobilienanzeige online mit den Kennwerten zu versehen, gilt nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein gültiger Ausweis vorliegt.

Liegt noch kein Ausweis vor, darf die Anzeige trotzdem veröffentlicht werden. ImmoScout24 empfiehlt in diesem Fall den Hinweis „Energieausweis wurde bereits beauftragt". Allerdings ist das kein Freifahrtschein: Spätestens zum Besichtigungstermin muss der Energieausweis unaufgefordert vorgelegt werden können (§ 80 GEG). Wer sich über die genauen Pflichten bei der Wohnungsbesichtigung informieren will, findet hier alle Details.

Die pragmatische Lösung: Den Ausweis vor der Inserierung bestellen. Online geht das heute in wenigen Minuten. Bei EnergieausweisApp gibt es den Energieausweis vollständig digital, GEG-2024-konform und von einem Dipl.-Ing. geprüft, in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Werktagen.

Nicht sicher, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis nötig ist? Der Ratgeber zu Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis erklärt die Voraussetzungen.

Energieausweis als Verkaufsargument: Der oft übersehene Vorteil

Viele Eigentümer sehen den Energieausweis als lästige Pflicht. Dabei steckt in den Energiedaten echtes Vermarktungspotenzial. Ein niedriger Endenergiekennwert und eine gute Effizienzklasse (A+ bis C) sind für Käufer und Mieter ein handfestes Argument, weil sie niedrigere Nebenkosten signalisieren.

Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigen, dass energieeffiziente Wohngebäude in Deutschland Preisaufschläge von bis zu 15 % gegenüber vergleichbaren Objekten mit schlechter Effizienzklasse erzielen können. Dieser Effekt hat sich seit der Energiepreiskrise 2022 noch verstärkt. Käufer achten stärker denn je auf die Energieeffizienzklasse, weil sie direkte Rückschlüsse auf die monatlichen Heizkosten erlaubt.

Praktiker auf Reddit berichten, dass Inserate mit klar sichtbaren und guten Energiewerten mehr Anfragen erhalten. Ein Makler aus Süddeutschland beschrieb in einem Forum, dass Objekte mit Effizienzklasse B oder besser im Schnitt 30 % mehr Besichtigungsanfragen generierten als vergleichbare Immobilien mit Klasse F oder G.

Wer die Energiedaten also nicht nur als Pflichtangabe, sondern als aktives Verkaufsargument nutzt, profitiert doppelt. Die Effizienzklassen A+ bis H und ihre Bedeutung für den Immobilienwert sind dafür ein guter Ausgangspunkt.

Konsequenzen bei fehlenden oder falschen Angaben

Bußgeld nach § 108 GEG: bis zu 10.000 €

Wer die Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige weglässt oder falsche Werte angibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. § 108 Abs. 2 GEG sieht dafür ein Bußgeld von bis zu 10.000 € vor.

Warum steht in manchen Quellen „bis zu 15.000 €"? Das war der Höchstbetrag nach der alten Energieeinsparverordnung (EnEV). Mit dem Inkrafttreten des GEG wurde der Betrag für Verstöße gegen die Anzeigenpflicht auf 10.000 € gesenkt. Einige Ratgeber (auch auf großen Portalen) haben diese Aktualisierung nicht nachgezogen.

In der Praxis fallen bei Erstverstößen typischerweise Bußgelder zwischen 200 und 3.000 € an. Wiederholungstäter zahlen deutlich mehr. Der Ratgeber zu Bußgeldern ohne Energieausweis zeigt konkrete Fallbeispiele.

Ein wichtiges Detail: Jede einzelne Anzeige ohne korrekte Angaben gilt als eigenständiger Verstoß. Wer dieselbe Immobilie auf drei Portalen falsch inseriert, riskiert drei separate Bußgelder.

Wettbewerbsrechtliche Abmahnung: oft teurer als das Bußgeld

Der BGH hat bereits 2017 (Az. I ZR 232/16) entschieden, dass fehlende Pflichtangaben in Immobilienanzeigen einen Wettbewerbsverstoß nach § 5a UWG darstellen. Das bedeutet: Konkurrenten, Verbraucherschutzverbände und Wettbewerbsvereine können abmahnen.

In der Praxis ist das die größere Gefahr. Anwaltskosten für eine Abmahnung liegen typischerweise bei 500 bis 2.000 €, und die geforderte Vertragsstrafe bei 2.500 bis 5.000 € pro Verstoß. Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) war in der Vergangenheit besonders aktiv bei solchen Abmahnungen.

Automatisierte Kontrollen nehmen zu

Mehrere Bundesländer setzen inzwischen automatisierte Software ein, die Online-Immobilienanzeigen systematisch nach fehlenden Pflichtangaben durchsucht. Praktiker auf Reddit bestätigen, dass diese Kontrollen in den letzten Jahren spürbar zugenommen haben. Mit der geplanten Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und einem nationalen Gebäuderegister wird diese automatisierte Überwachung weiter zunehmen. Wer bisher mit fehlenden Angaben davongekommen ist, sollte sich nicht darauf verlassen, dass das so bleibt.

Häufige Fehler, die sich vermeiden lassen

Aus der Praxis ergeben sich immer wieder dieselben Stolperfallen:

• Falscher Kennwert angegeben. Wer einen Bedarfsausweis hat, muss den Endenergiebedarf nennen, nicht den Verbrauch. Und umgekehrt. Die Verwechslung passiert häufig, besonders wenn Eigentümer beide Ausweistypen im Ordner haben. Der Vergleich von Endenergiebedarf vs. Primärenergiebedarf hilft, die Begriffe auseinanderzuhalten.

• Abkürzungen ohne Erklärung. „V-Ausw., EEK D, 145 kWh, Gas, Bj. 1972" mag Platz sparen, aber Fachleute warnen, dass Abkürzungen ohne Legende rechtlich heikel sein können. Besser: Begriffe ausschreiben oder zumindest eine kurze Erklärung hinzufügen.

• Abgelaufener Ausweis. Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Daten aus einem abgelaufenen Ausweis dürfen nicht in der Anzeige verwendet werden. Vor dem Inserieren: Ablaufdatum prüfen.

• Angaben im Kleingedruckten versteckt. Die Energiedaten müssen leicht auffindbar sein. Sie in Fußnoten oder kaum lesbaren Textpassagen zu verstecken, erfüllt die Anforderungen nicht.

• Widerspruch beim Baujahr. Das Baujahr im Energieausweis muss mit dem Baujahr in den allgemeinen Anzeigendaten übereinstimmen. Diskrepanzen fallen bei Kontrollen sofort auf.

• Nur im Exposé, nicht in der Anzeige. Nach dem LG-Ingolstadt-Urteil der häufigste und riskanteste Fehler.

Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis: Welcher gehört in die Anzeige?

Die Frage, welcher Ausweistyp vorliegt, bestimmt nicht nur die Pflichtangaben, sondern auch die inhaltliche Aussagekraft der Anzeige. Ein Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Heizenergieverbrauch der letzten drei Jahre und ist daher vom Nutzerverhalten abhängig. Ein Bedarfsausweis wird auf Basis der Gebäudehülle und Anlagentechnik berechnet und bildet die energetische Qualität des Gebäudes selbst ab.

Für die Anzeige gilt: Egal welcher Typ vorliegt, die fünf Pflichtangaben müssen vollständig eingetragen werden. Aber der Ausweistyp muss korrekt benannt sein. Wer „Verbrauchsausweis" schreibt, aber den Bedarfskennwert angibt (oder umgekehrt), macht einen Fehler, der bei Kontrollen auffällt.

Ob überhaupt die Wahl zwischen beiden Typen besteht, hängt vom Baujahr und der Gebäudegröße ab. Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Einheiten, die vor 1977 errichtet und nicht wesentlich energetisch saniert wurden, ist in der Regel ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Alle Details dazu im Ratgeber Welcher Ausweis ist der richtige?

Zeitplan: Energieausweis und Inserierung richtig timen

Ein häufiges Problem in der Praxis: Die Immobilie soll schnell online gehen, aber der Energieausweis fehlt noch. Das führt zu Stress und manchmal zu dem Fehler, einfach ohne Angaben zu inserieren.

Der bessere Ablauf sieht so aus:

1. Energieausweis bestellen, bevor Fotos und Grundrisse vorbereitet werden. Die Online-Eingabe dauert bei EnergieausweisApp rund fünf Minuten. Die Ausstellung erfolgt in 1 bis 2 Werktagen, mit Express-Option am selben Werktag.
2. Kennwerte notieren, sobald der Ausweis da ist: Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse.
3. Anzeige aufsetzen und die fünf Pflichtangaben direkt in die Datenfelder oder den Anzeigentext eintragen.
4. Vor Veröffentlichung gegenlesen: Stimmen die Werte mit dem Ausweis überein? Ist die Ausweisart richtig benannt?

Dieser Ablauf kostet keinen zusätzlichen Tag, schützt aber vor Bußgeldern und Abmahnungen.

Die aktuellen Preise für Verbrauchs- und Bedarfsausweis finden sich auf der Preisseite.

Checkliste: So wird die Immobilienanzeige GEG-konform

Bevor der „Veröffentlichen"-Button geklickt wird, diese sieben Punkte durchgehen:

1. ✅ Energieausweis gültig? Ablaufdatum prüfen (max. 10 Jahre alt).
2. ✅ Art des Ausweises korrekt angegeben? Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
3. ✅ Richtiger Kennwert? Endenergiebedarf bei Bedarfsausweis, Endenergieverbrauch bei Verbrauchsausweis, in kWh/(m²·a).
4. ✅ Wesentlicher Energieträger genannt? Gas, Öl, Fernwärme, Strom (Wärmepumpe) etc.
5. ✅ Baujahr angegeben? Muss mit dem Wert im Ausweis übereinstimmen.
6. ✅ Energieeffizienzklasse eingetragen? A+ bis H (nur bei Ausweisen ab Mai 2014).
7. ✅ Angaben direkt in der Anzeige? Nicht nur im angehängten PDF-Exposé, sondern im Anzeigentext oder den Pflichtfeldern des Portals.

Beispiel: So sieht eine korrekte Angabe aus

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 128 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse D, wesentlicher Energieträger Gas, Baujahr 1985.

Kurz, vollständig, direkt im Anzeigentext. Fertig.

FAQ

Muss ich Angaben machen, wenn mein Energieausweis noch beantragt ist?

Nein. Die Pflicht, den Energieausweis im Exposé anzugeben und in der Immobilienanzeige online aufzuführen, greift erst, wenn der Ausweis bereits vorliegt. Es ist aber empfehlenswert, in der Anzeige zu vermerken, dass der Ausweis beauftragt wurde. Spätestens zur Besichtigung muss er vorgezeigt werden.

Gilt die Pflicht auch bei eBay Kleinanzeigen?

Ja. eBay Kleinanzeigen ist ein kommerzielles Medium im Sinne des § 87 GEG. Es spielt keine Rolle, ob als Privatperson dort kostenlos inseriert wird. Entscheidend ist die kommerzielle Natur der Plattform.

Was tun bei einem Energieausweis von vor Mai 2014?

Bei Ausweisen, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, entfällt die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse, weil diese auf älteren Ausweisen nicht aufgeführt ist. Die anderen vier Pflichtangaben (Ausweisart, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr) müssen trotzdem in die Anzeige. Wichtig: Solche Ausweise nähern sich ihrem Ablaufdatum oder sind bereits abgelaufen. Wer einen abgelaufenen Energieausweis noch verwendet, riskiert Bußgelder.

Muss die dena-Registriernummer in die Anzeige?

Nein. Die Registriernummer ist in § 87 GEG nicht als Pflichtangabe aufgeführt. Es kann aber sinnvoll sein, sie freiwillig anzugeben, weil sie die Echtheit des Ausweises belegbar macht. Jeder Energieausweis von EnergieausweisApp wird von einem qualifizierten Dipl.-Ing. geprüft und mit offizieller DIBt-Registriernummer versehen.

Brauche ich einen neuen Energieausweis nur für die Anzeige?

Nicht, wenn ein gültiger Ausweis vorliegt. Ist der bestehende Ausweis allerdings abgelaufen (älter als zehn Jahre), braucht es einen neuen, bevor die Daten in der Anzeige verwendet werden dürfen. Die Erstellung ist heute komplett online und in wenigen Minuten möglich.

Wie schnell bekomme ich einen Energieausweis online?

Bei EnergieausweisApp dauert die Eingabe rund fünf Minuten. Die Ausstellung erfolgt in der Regel innerhalb von 1 bis 2 Werktagen, bei der Express-Option am selben Werktag. Eine Vorschau des Kennwerts und der Effizienzklasse gibt es kostenlos vor der Bezahlung.

Kann ich wegen einer einzigen falschen Anzeige mehrfach bestraft werden?

Wenn dieselbe fehlerhafte Anzeige auf mehreren Portalen geschaltet ist, stellt jede einzelne Veröffentlichung einen eigenen Verstoß dar. Drei falsche Anzeigen können also drei Bußgelder und drei Abmahnungen bedeuten.

Welche Rolle spielt die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) für Immobilienanzeigen?

Die überarbeitete EPBD sieht vor, dass Energieausweisdaten in Immobilienanzeigen EU-weit verpflichtend werden und in nationalen Gebäuderegistern erfasst werden sollen. Für Deutschland bedeutet das: Die bestehenden Pflichten nach § 87 GEG werden durch die nationale Umsetzung voraussichtlich noch strenger. Automatisierte Kontrollen werden einfacher, wenn alle Ausweisdaten zentral gespeichert sind. Wer heute schon vollständig und korrekt inseriert, ist auf der sicheren Seite.

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Die Immobilienanzeige soll endlich korrekt online stehen? Dann zuerst für einen gültigen Energieausweis sorgen. Bei EnergieausweisApp den Verbrauchsausweis direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau des Kennwerts vor der Bezahlung. Die gesamte Eingabe dauert rund fünf Minuten, und jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben.