Mehrfamilienhäuser Im Verbrauchsausweis 2026: Regeln, Daten, Leerstand

Kurz zusammengefasst

Beim Verbrauchsausweis wird ein Mehrfamilienhaus (MFH) immer als Ganzes betrachtet, nie wohnungsweise. Gebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten dürfen laut GEG § 80 grundsätzlich einen Verbrauchsausweis erhalten. Benötigt werden die Gesamtverbrauchsdaten von 36 zusammenhängenden Monaten, eine korrekt berechnete Gebäudenutzfläche (A_N) und eine Witterungsbereinigung über DWD Klimafaktoren. Besondere Aufmerksamkeit verdienen dezentrale Heizungen, Leerstand, gemischte Nutzung und die korrekte Zuordnung der Modernisierungsempfehlungen.

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Ein Ausweis für das gesamte Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen

Die Frage, wie Mehrfamilienhäuser bei Verbrauchsausweisen behandelt werden, beginnt mit einem Grundprinzip: Nach § 79 Absatz 2 GEG wird ein Energieausweis immer für das gesamte Gebäude ausgestellt. Eine einzelne Wohnung bekommt keinen eigenen Ausweis.

Konkret heißt das: Egal ob eine 2 Zimmer Wohnung im Erdgeschoss verkauft oder eine Dachgeschosswohnung vermietet wird, es gilt derselbe Verbrauchsausweis für alle Eigentümer im Haus. Ein MFH mit zwölf Wohnungen hat genau einen Energieausweis, der für jeden Verkaufs oder Vermietungsvorgang gilt. Wer tiefer in die Frage einsteigen möchte, ob der eigene Fall einen Verbrauchs oder Bedarfsausweis erfordert, findet in unserem Ratgeber zum Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis eine Entscheidungshilfe.

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlich gemessenen Endenergieverbrauch des Gebäudes über mindestens 36 zusammenhängende Monate. Damit unterscheidet er sich vom Bedarfsausweis, der den theoretischen Energiebedarf anhand der Gebäudesubstanz berechnet.

Einen Verbrauchsausweis für das MFH kann man direkt online erstellen, mit kostenloser Vorschau des Energiekennwerts vor dem Kauf.

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Wann darf ein Mehrfamilienhaus einen Verbrauchsausweis bekommen? Die 5 WE Regel

Die zentrale Vorschrift, die regelt, wie Mehrfamilienhäuser bei Verbrauchsausweisen behandelt werden, ist § 80 GEG. Die sogenannte 5 Wohneinheiten Regel bestimmt, ob Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs und Bedarfsausweis besteht.

Die Logik im Überblick

Ein wichtiger Punkt: Es handelt sich um Wahlfreiheit, nicht um eine Pflicht zum Verbrauchsausweis. Bei fünf oder mehr Wohneinheiten darf frei entschieden werden. Umgekehrt gilt: Auch ein MFH mit nur drei Wohnungen und Baujahr 1965 darf einen Verbrauchsausweis bekommen, wenn es nachträglich auf den Wärmeschutzstandard von 1977 saniert wurde. Mehr zu den Details dieser Wahlfreiheit steht im Artikel zur Verbrauchsausweis Wahlfreiheit.

Warum gerade fünf Wohneinheiten? Der Gesetzgeber geht davon aus, dass bei vielen Bewohnern das unterschiedliche Heizverhalten sich gegenseitig ausgleicht. Ein Haushalt, der wenig heizt, und einer, der viel heizt, mitteln sich im Gesamtverbrauch besser heraus als bei einem Einfamilienhaus mit nur einem Nutzer.

Ausnahmen, bei denen kein Verbrauchsausweis möglich ist

Unabhängig von der Anzahl der Wohneinheiten gibt es Situationen, in denen ein Verbrauchsausweis ausscheidet:

• Neubauten: Kein messbarer Verbrauch vorhanden, daher immer Bedarfsausweis.
• Wesentliche Modernisierung nach § 48 GEG: Nach umfassender energetischer Sanierung ist ein Bedarfsausweis verpflichtend.
• Weniger als drei vollständige Heizkostenabrechnungen: Ohne 36 Monate Verbrauchsdaten fehlt die Basis.
• Leerstand über 30 % im Erfassungszeitraum: Der Verbrauch ist dann nicht repräsentativ.

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Welche Verbrauchsdaten braucht das Mehrfamilienhaus?

Damit ein Verbrauchsausweis erstellt werden kann, müssen die Energieverbrauchsdaten des gesamten Gebäudes für 36 zusammenhängende Monate vorliegen. Dabei darf das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode nicht mehr als 18 Monate zurückliegen (GEG § 82). Der Abrechnungszeitraum muss kein Kalenderjahr sein.

Zentralheizung: der Standardfall bei größeren MFH

Bei Gebäuden mit zentraler Heizungsanlage ist die Datenbeschaffung meistens unkompliziert. Die Gesamtverbrauchsdaten stehen in der Heizkostenabrechnung oder lassen sich direkt vom Energieversorger abrufen. Die Hausverwaltung kann diese Daten beschaffen, ohne auf die Kooperation einzelner Mieter angewiesen zu sein.

Typische Datenquellen sind die Abrechnungen von Heizkostendiensten wie Techem, ista oder Brunata Metrona und die Lieferantenrechnungen des Gas oder Ölversorgers. Eine Schritt für Schritt Anleitung zum Sammeln dieser Daten bietet unser Artikel zu Heizkostenabrechnung Daten sammeln.

Dezentrale Heizung: Gasetagenheizungen als Herausforderung

Deutlich aufwändiger wird es bei Mehrfamilienhäusern mit dezentraler Beheizung, also Gasetagenheizungen oder Nachtspeicheröfen. Hier müssen die Verbrauchsdaten aller einzelnen Wohnungen zusammengetragen und addiert werden.

Die dena warnt in ihrem Leitfaden vor einem häufigen Praxisproblem: Frühere Mieter oder Eigentümer sind verzogen, haben die Daten nicht aufbewahrt oder stellen sie nicht zur Verfügung. Practitioners in Energie Fachberater Foren bestätigen, dass genau dieses Szenario regelmäßig vorkommt, besonders bei älteren MFH in Ostdeutschland mit hoher Fluktuation.

Praxis Tipp: Beim Gasversorger nachfragen, ob er die Gesamtverbrauchsdaten aller Wohnungen summiert zur Verfügung stellen kann. In vielen Fällen ist das möglich und spart erheblichen Aufwand. Falls die Daten trotzdem unvollständig bleiben, bleibt als Alternative der Bedarfsausweis.

Warmwasser und Kühlungspauschale

Wenn die Warmwasserbereitung dezentral erfolgt (z. B. über Durchlauferhitzer) und der darauf entfallende Verbrauch nicht separat erfasst wird, schreibt das GEG einen Pauschalzuschlag von 20 kWh/(m²·a) vor. Bei vorhandener Klimaanlage kommt ein Kühlungszuschlag von 6 kWh/(m²·a) hinzu.

Solarthermie und Wärmepumpen im Verbrauchsausweis

Ein Punkt, der bei MFH zunehmend relevant wird: Wie fließen erneuerbare Wärmeerzeuger in den Verbrauchsausweis ein? Bei Solarthermie oder Wärmepumpen als Ergänzung zur Zentralheizung zählt nur der tatsächlich gemessene Verbrauch an Endenergie (Strom, Gas, Öl), nicht die Umweltwärme. Die von der Solaranlage gelieferte Gratisenergie senkt den gemessenen Verbrauch automatisch und verbessert damit den Kennwert, ohne dass eine gesonderte Berechnung nötig wäre. Anders beim Bedarfsausweis, wo Solarthermie und Wärmepumpen explizit modelliert werden müssen.

Practitioners auf Reddit berichten allerdings, dass dieses Detail in der Praxis zu Missverständnissen führt: Eigentümer erwarten nach einer Solaranlage auf dem Dach sofort einen deutlich besseren Verbrauchsausweis, sehen den Effekt aber erst nach Ablauf des 36 Monats Zeitraums, weil die älteren Verbrauchsjahre den Wert noch hochziehen.

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Bezugsfläche: So wird die Gebäudenutzfläche A_N beim MFH berechnet

Der gemessene Energieverbrauch muss auf eine einheitliche Fläche bezogen werden, damit Gebäude vergleichbar sind. Diese Bezugsfläche heißt Gebäudenutzfläche A_N und ist nicht identisch mit der Wohnfläche. Wer den Unterschied genauer verstehen möchte, findet Details im Artikel zur Gebäudenutzfläche vs. Wohnfläche.

Warum der Unterschied? Ein Treppenhaus im Mehrfamilienhaus verbraucht ebenfalls Heizenergie, auch wenn es keine Wohnfläche im klassischen Sinn ist. Die A_N bildet den tatsächlichen Energiebedarf des Gebäudes deshalb realistischer ab.

Die Pauschalformel für MFH

Wenn die genaue A_N nicht bekannt ist, erlaubt GEG § 82 eine vereinfachte Berechnung:

• Mehrfamilienhäuser (und Gebäude ohne beheizten Keller): Wohnfläche × 1,2
• Ein/Zweifamilienhäuser mit beheiztem Keller: Wohnfläche × 1,35

Rechenbeispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 800 m² Wohnfläche ergibt: A_N = 800 × 1,2 = 960 m²

Bei MFH mit unterschiedlichen Wohnungsgrößen wird A_N einmal für das gesamte Gebäude berechnet (Ein Zonen Modell). Es spielt keine Rolle, ob die Wohnungen 40 oder 120 Quadratmeter groß sind.

Häufiger Fehler: Wohnfläche aus dem Mietvertrag statt tatsächliche Fläche

In der Praxis kommt es vor, dass die Wohnfläche aus den Mietverträgen herangezogen wird. Das ist problematisch, weil Mietvertragsflächen historisch oft nach unterschiedlichen Berechnungsmethoden ermittelt wurden (DIN 283, WoFlV, II. BV). Die Abweichungen können bei älteren MFH 10 bis 15 % betragen und den Endenergiekennwert spürbar verzerren. Im Zweifelsfall sollte die Fläche anhand der Bauzeichnungen oder durch Nachmessung ermittelt werden.

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Witterungsbereinigung: Vergleichbarkeit trotz Wettervarianz

Damit ein Verbrauchsausweis nicht durch einen besonders milden oder kalten Winter verzerrt wird, erfolgt eine Witterungsbereinigung nach § 82 Abs. 3 GEG. Der Deutsche Wetterdienst (DWD) stellt für jeden Postleitzahlenbereich Klimafaktoren bereit, die sich am Referenzstandort Potsdam orientieren.

Die Bereinigung funktioniert so: Der gemessene Jahres Heizenergieverbrauch wird mit dem entsprechenden Klimafaktor multipliziert. Dadurch werden sowohl regionale Klimaunterschiede als auch jährliche Schwankungen neutralisiert.

Wichtig: Nur der Heizenergieanteil wird witterungsbereinigt. Der Verbrauch für zentrale Warmwasserbereitung bleibt unbereinigt, weil er kaum vom Wetter abhängt.

Bei Mehrfamilienhäusern mit vielen Bewohnern ist die Witterungsbereinigung besonders sinnvoll: Der Gesamtverbrauch eines Hauses mit zehn oder zwanzig Wohnungen mittelt individuelle Heizgewohnheiten deutlich besser aus als ein Einfamilienhaus.

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Leerstand im MFH: Wann wird es kritisch?

Leerstand ist bei Mehrfamilienhäusern ein besonders relevantes Thema, weil einzelne Wohnungen zeitweise unbewohnt sein können. Das GEG und die zugehörigen BBSR Bekanntmachungen definieren klare Schwellenwerte:

In der Praxis bedeutet das: Ein normaler Mieterwechsel in einer einzelnen Wohnung ist kein Problem. Wenn allerdings mehrere Wohnungen über längere Zeit leer stehen (etwa wegen umfangreicher Sanierungsarbeiten oder Vermarktungsschwierigkeiten), kann die 30 Prozent Obergrenze schnell erreicht werden. In diesem Fall bleibt nur der Bedarfsausweis.

Leerstandsbereinigung konkret berechnen

Die Bereinigung erfolgt über eine Hochrechnung: Der gemessene Verbrauch wird proportional auf die Vollbelegung umgerechnet. Dabei wird angenommen, dass die leere Wohnung bei Nutzung einen durchschnittlichen Verbrauch gehabt hätte. Diese Korrektur ist nicht optional, sondern Pflicht, sobald die Schwellen überschritten werden. Der Aussteller muss den Leerstand im Ausweis dokumentieren.

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Sonderfall: Gemischt genutzte Mehrfamilienhäuser

Viele Mehrfamilienhäuser in städtischen Lagen haben im Erdgeschoss einen Laden, eine Praxis oder ein Büro. Die Regel ist pragmatisch:

• Nichtwohnanteil unter 10 % der Gesamtfläche: Ein einziger Energieausweis für das gesamte Gebäude genügt. Die gewerbliche Nutzung gilt als untergeordnet.
• Nichtwohnanteil über 10 % und technische Trennung der Heizungsanlage: Das Gebäude wird nach § 106 GEG getrennt behandelt. In diesem Fall braucht man zwei separate Energieausweise, einen für den Wohn und einen für den Nichtwohnteil.

Ein typisches Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen und einer kleinen Bäckerei im Erdgeschoss (Flächenanteil 7 %) kommt mit einem Ausweis aus. Nimmt der Gewerbeanteil dagegen ein komplettes Geschoss ein und hat eine eigene Heizungsanlage, werden zwei Ausweise fällig.

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Modernisierungsempfehlungen: Was beim MFH Verbrauchsausweis drinstehen muss

Seit dem GEG 2024 muss jeder Energieausweis Modernisierungsempfehlungen enthalten (§ 84 GEG). Bei Mehrfamilienhäusern gibt es hier besondere Herausforderungen, weil sich viele Maßnahmen nur gebäudebezogen umsetzen lassen.

Typische Empfehlungen im MFH Verbrauchsausweis betreffen:

• Fassadendämmung und Kellerdeckendämmung, weil diese Maßnahmen das gesamte Gebäude betreffen und nicht wohnungsweise entschieden werden können
• Heizungstausch bei zentraler Anlage, oft mit Hinweis auf Wärmepumpe oder Fernwärme
• Hydraulischer Abgleich, der bei MFH besonders wirkungsvoll ist, weil die Heizkörper über mehrere Geschosse versorgt werden
• Fenstertausch, wobei häufig empfohlen wird, diesen mit der Fassadendämmung zu kombinieren

Ein Punkt, der in der Praxis für Diskussionen sorgt: Die Modernisierungsempfehlungen im Verbrauchsausweis basieren auf dem Energiekennwert, nicht auf einer detaillierten Gebäudeanalyse. Sie sind daher allgemeiner als beim Bedarfsausweis. Energieberater in Fachforen weisen darauf hin, dass die Empfehlungen trotzdem sinnvoll sind, weil sie Eigentümern eine Orientierung geben, auch wenn sie keine individuelle Sanierungsberatung ersetzen.

Für die WEG bedeutet das: Die Modernisierungsempfehlungen im Ausweis können als Grundlage dienen, um in der Eigentümerversammlung über Sanierungsmaßnahmen zu diskutieren. Eine rechtliche Pflicht zur Umsetzung besteht nicht.

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Pflichtangaben in der Immobilienanzeige beim MFH

Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus verkauft oder vermietet, muss bereits in der Anzeige die wesentlichen Kennwerte des Energieausweises angeben. Das regelt § 87 GEG und betrifft:

• Art des Ausweises (Verbrauch oder Bedarf)
• Endenergiekennwert in kWh/(m²·a)
• Wesentlicher Energieträger (z. B. Erdgas, Fernwärme)
• Baujahr des Gebäudes
• Energieeffizienzklasse (A+ bis H)

Bei Verstößen droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. Einen gültigen Ausweis muss man also haben, bevor die Anzeige geschaltet wird. Details dazu stehen im Artikel zu den Pflichtangaben im Exposé.

Ein Punkt, der speziell beim MFH wichtig ist: Da alle Wohnungen denselben Ausweis nutzen, stehen in jeder Anzeige identische Kennwerte, egal ob es um die Erdgeschosswohnung oder die Penthouse Einheit geht. Das kann bei potenziellen Käufern oder Mietern zu Rückfragen führen, weil der Verbrauch ihrer konkreten Wohnung vom Gebäudedurchschnitt abweichen kann.

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Wer zahlt den Verbrauchsausweis in der WEG?

In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellt sich oft die Frage, wer die Kosten trägt. Die Antwort: Die Eigentümergemeinschaft als Ganzes ist verantwortlich, nicht der einzelne Eigentümer, der gerade verkauft oder vermietet. Jedes WEG Mitglied hat einen Anspruch gegen die Gemeinschaft, den Ausweis rechtzeitig vor Verkauf oder Vermietung zu erhalten.

Practitioners auf einschlägigen Hausverwaltungsforen berichten, dass es sich für WEGs lohnt, die Erneuerung des Energieausweises proaktiv zu planen, statt erst bei einem konkreten Verkaufsfall in Zeitdruck zu geraten. Hausverwaltungen sollten Ablaufdaten systematisch tracken und Erneuerungen gebündelt angehen. Wer wissen möchte, was nach Ablauf passiert, findet Antworten im Artikel Energieausweis abgelaufen.

Die Kosten für den Verbrauchsausweis sind deutlich geringer als beim Bedarfsausweis, weil keine aufwändige Analyse der Gebäudesubstanz nötig ist. Aktuelle Preise gibt es hier.

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Gültigkeit und Erneuerung: Wann braucht das MFH einen neuen Ausweis?

Ein Verbrauchsausweis ist zehn Jahre gültig. Bei Mehrfamilienhäusern kommt es aber regelmäßig vor, dass der Ausweis während dieser Zeit „veraltet", weil sich die Heizungsanlage geändert hat, eine energetische Sanierung stattfand oder sich der Energieträger gewechselt hat (z. B. von Öl auf Fernwärme).

In solchen Fällen gibt es keine automatische Pflicht zur Erneuerung, solange der Ausweis noch gültig ist. Allerdings kann ein veralteter Kennwert beim Verkauf oder der Vermietung ein Nachteil sein: Ein hoher Verbrauchskennwert, der die tatsächliche Situation nach einer Sanierung nicht widerspiegelt, verschreckt potenzielle Interessenten. Umgekehrt kann ein zu guter alter Wert nach einer Heizungsumstellung auf eine weniger effiziente Lösung zu Problemen führen, wenn Mieter den Verbrauch nachmessen und erhebliche Abweichungen feststellen.

Proaktive Eigentümergemeinschaften lassen nach größeren Sanierungen einen neuen Ausweis erstellen, auch wenn der alte noch gültig wäre. Die Kosten dafür sind überschaubar, und der aktuelle Kennwert kann als Verkaufsargument dienen. Mehr dazu im Artikel zum Energieausweis als Verkaufsargument.

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Ausblick: Was ändert das geplante Gebäudemodernisierungs Gesetz?

Die Bundesregierung hat einen Entwurf des Gebäudemodernisierungs Gesetzes vorgelegt, das das GEG ablösen soll. Für die Frage, wie Mehrfamilienhäuser bei Verbrauchsausweisen behandelt werden, wäre eine wesentliche Änderung vorgesehen: Alle Bestandswohngebäude sollen künftig volle Wahlfreiheit zwischen Verbrauchs und Bedarfsausweis erhalten, unabhängig von Baujahr und Wohneinheitenzahl.

Außerdem soll ein Verbrauchsausweis laut Entwurf bereits auf Basis von mindestens zwei (statt bisher drei) aufeinanderfolgenden Jahren erstellt werden dürfen. Das würde die Datenbeschaffung bei dezentralen Heizungen erheblich vereinfachen.

Stand heute ist das Gesetz noch nicht in Kraft. Es gilt weiterhin das GEG in der Fassung von 2024. Sobald sich hier etwas ändert, wird dieser Artikel aktualisiert.

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FAQ

Kann ich für eine einzelne Wohnung im MFH einen Verbrauchsausweis bekommen?

Nein. Nach § 79 Abs. 2 GEG wird der Energieausweis immer für das gesamte Gebäude ausgestellt. Alle Eigentümer im Mehrfamilienhaus nutzen denselben Verbrauchsausweis, egal welche Wohnung verkauft oder vermietet wird. Details dazu stehen im Artikel zum Energieausweis für Wohnungen.

Braucht mein 6 Parteien MFH von 1965 zwingend einen Bedarfsausweis?

Nein. Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten darf unabhängig von Baujahr und Sanierungsstand immer einen Verbrauchsausweis erhalten. Die 5 WE Regel nach GEG § 80 gibt hier volle Wahlfreiheit.

Was passiert, wenn Verbrauchsdaten einer Wohnung fehlen (Etagenheizung)?

Bei dezentraler Beheizung müssen die Verbrauchsdaten aller Wohnungen vorliegen. Fehlen Daten (z. B. weil ein früherer Mieter verzogen ist), kann beim Gasversorger nach summierten Gesamtdaten gefragt werden. Gelingt das nicht, bleibt als Alternative der Bedarfsausweis.

Wie wird Leerstand im MFH beim Verbrauchsausweis berücksichtigt?

Leerstände über 5 % (Warmwasser) bzw. 10 % in den Wintermonaten (Heizung) werden rechnerisch bereinigt. Liegt der Leerstand über 30 % im Erfassungszeitraum, ist ein Verbrauchsausweis nicht mehr zulässig, und es wird ein Bedarfsausweis benötigt.

Wer zahlt den Energieausweis in der WEG?

Die Kosten trägt die Eigentümergemeinschaft, nicht der einzelne Verkäufer oder Vermieter. Jedes WEG Mitglied hat Anspruch darauf, den Ausweis rechtzeitig zu erhalten.

Ab wann müssen Kennwerte in der Immobilienanzeige stehen?

Bereits in der Anzeige müssen nach § 87 GEG die wesentlichen Kennwerte des Energieausweises angegeben werden, also Energieeffizienzklasse, Endenergiekennwert, Baujahr und Energieträger. Ein gültiger Ausweis muss also vor der Inserierung vorliegen.

Wie wirkt sich eine Solarthermieanlage auf den Verbrauchsausweis aus?

Die von der Solaranlage gelieferte Wärme senkt den gemessenen Endenergieverbrauch automatisch. Der Effekt zeigt sich allerdings erst vollständig, wenn alle drei Abrechnungsjahre nach der Installation der Anlage im Erfassungszeitraum liegen.

Müssen die Modernisierungsempfehlungen umgesetzt werden?

Nein. Die Empfehlungen im Energieausweis sind informativ. Es besteht keine gesetzliche Pflicht zur Umsetzung. Sie können aber als Diskussionsgrundlage in der WEG Versammlung dienen.

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Die Regeln, die festlegen, wie Mehrfamilienhäuser bei Verbrauchsausweisen behandelt werden, sind klar strukturiert. Wer seinen Verbrauchsausweis braucht, kann ihn in wenigen Minuten online erstellen. Die kostenlose Vorschau zeigt den Energiekennwert und die Effizienzklasse vor der Entscheidung. Jeder Ausweis wird von einem Dipl. Ing. geprüft und unterschrieben.