Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis bei Vermietung 2026

Entscheidungshilfe: Welcher Ausweis ist bei deiner Vermietung richtig?

Die Frage Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis bei Vermietung lässt sich in den meisten Fällen mit wenigen Prüfschritten beantworten. Hier die Entscheidungslogik nach GEG § 80:

1. Ist es ein Neubau?
Dann brauchst du einen Bedarfsausweis. Für neu errichtete Gebäude schreibt das Gesetz einen Energiebedarfsausweis vor, weil noch keine historischen Verbrauchsdaten existieren.

2. Hat das Wohngebäude 5 oder mehr Wohneinheiten?
In der Regel hast du Wahlfreiheit zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis. Die Bedarfsausweis-Pflicht für ältere Gebäude greift nur bei weniger als fünf Wohnungen.

3. Hat das Wohngebäude 1 bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag nach dem 1.11.1977?
Auch hier besteht in der Regel Wahlfreiheit, sofern die Anforderungen an die Verbrauchsdaten erfüllt werden.

4. Hat das Wohngebäude 1 bis 4 Wohneinheiten, Bauantrag vor dem 1.11.1977?
Grundsätzlich ist ein Bedarfsausweis erforderlich. Die wichtige Ausnahme: Wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 erfüllte oder später mindestens auf diesen Stand saniert wurde, besteht trotzdem Wahlfreiheit.

5. Liegen vollständige Verbrauchsdaten für 36 zusammenhängende Monate vor?
Falls nicht, kommt ein Verbrauchsausweis praktisch nicht in Frage, selbst wenn er rechtlich erlaubt wäre. Die Daten müssen zudem aktuell genug sein (dazu mehr im nächsten Abschnitt).

Bauantrag oder Baujahr?

In vielen Ratgebern liest du „Baujahr vor 1977 = Bedarfsausweis Pflicht." Das ist doppelt verkürzt. Erstens: Im Gesetz kommt es auf den Bauantrag vor dem 1. November 1977 an, nicht auf das Baujahr. Und zweitens greift die Pflicht auch dann nur bei Gebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten, die den Wärmeschutzstandard von 1977 nicht erreichen. Wer das Datum des Bauantrags nicht kennt, findet es in der Baugenehmigung oder beim zuständigen Bauamt.

Mehr zur Wahlfreiheit und ihren Grenzen erklärt der Artikel Wahlfreiheit beim Energieausweis.

Häufige Fehler bei der Wahl zwischen Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis

Beim Thema welcher Energieausweis bei Vermietung kursieren einige hartnäckige Missverständnisse. Hier die wichtigsten.

„Altbau vor 1977 = immer Bedarfsausweis"

Falsch. Die Bedarfsausweis-Pflicht gilt nur für Wohngebäude mit 1 bis 4 Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt wurde und die den Wärmeschutzstandard von 1977 nicht erfüllen. Bei 5 oder mehr Wohneinheiten besteht auch bei älteren Gebäuden in der Regel Wahlfreiheit.

„Drei Jahre Verbrauch = drei Kalenderjahre"

Nicht ganz. GEG § 82 verlangt 36 zusammenhängende Monate. Der Abrechnungszeitraum muss nicht dem Kalenderjahr entsprechen. Und die jüngste Periode darf maximal 18 Monate zurückliegen.

„Ich vermiete eine Wohnung, also reicht der Verbrauch meiner Wohnung"

Nein. Der Energieausweis wird grundsätzlich für das gesamte Gebäude erstellt, nicht für eine einzelne Wohnung (GEG § 79). Bei einer Eigentumswohnung brauchst du den Ausweis des Gesamtgebäudes, also in der Regel über die WEG oder Hausverwaltung. Das sorgt in Foren regelmäßig für Verwirrung, besonders bei Eigentümern, die eine einzelne ETW vermieten wollen.

„Der Verbrauchsausweis zeigt die künftigen Heizkosten"

Nein. Auch auf Reddit versuchen Interessenten regelmäßig, den kWh-Wert mit der Wohnfläche zu multiplizieren, um exakte Heizkosten zu berechnen. Tatsächlich hängen die realen Kosten auch von Energiepreisen, individuellem Heizverhalten, Wohnungslage im Gebäude und der Differenz zwischen Wohnfläche und Gebäudenutzfläche ab. Der Energieausweis ist ein Vergleichswert, keine Heizkostengarantie.

„Ich kann den Ausweis nachreichen, wenn der Mietvertrag steht"

Falsch. Wenn der Energieausweis vorliegt, müssen die Pflichtangaben bereits in der Anzeige stehen. Bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgezeigt werden. Nicht erst beim Vertragsabschluss.

„Online-Ausweise sind grundsätzlich unseriös"

Nicht pauschal. Laut Verbraucherzentrale ist eine Vor-Ort-Begehung nicht in jedem Fall zwingend. Entscheidend sind die Korrektheit der eingegebenen Daten und die Qualifikation des Ausstellers.

GEG § 88 regelt, wer Energieausweise ausstellen darf: unter anderem Architekten, Bauingenieure und Energieberater mit entsprechender Zusatzqualifikation. Bei EnergieausweisApp wird jeder Ausweis von einem qualifizierten Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben. Warum das wichtig ist, erklärt der Artikel Unterschrift durch Dipl.-Ing..