Angaben Energieausweis in Anzeigen: 5 Pflichten 2026
Auf einen Blick
Welche Angaben aus dem Energieausweis muss ich in meine Immobilienanzeige aufnehmen, um Ärger zu vermeiden?
- Für Wohngebäude muss deine Anzeige genau fünf Angaben enthalten: die Art des Energieausweises, den Endenergiekennwert in kWh/(m²·a), den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse von A+ bis H.
- Fehlen diese Pflichtangaben in einer kommerziellen Anzeige, droht dir ein Bußgeld von bis zu 10.000 € sowie eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung.
- Sowohl du als Eigentümer oder Vermieter als auch ein beauftragter Makler könnt für fehlende Angaben haftbar gemacht werden, selbst wenn der Ausweis nicht physisch vorliegt, aber bereits existiert.
Rechtsgrundlage heute: Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG). Die Regeln zum Energieausweis sind gleich geblieben.
Mini-Check: Brauche ich einen? 3 Fragen, 20 Sekunden
Du brauchst keinen. Die Pflicht greift erst, wenn du verkaufst oder neu vermietest.
Dein vorhandener Ausweis reicht, solange er gültig ist. Das Datum steht oben rechts auf Seite 1.
Wahrscheinlich keine Pflicht. Für Baudenkmäler und sehr kleine Gebäude gilt eine Ausnahme. Unsicher? Frag uns kurz im Chat (unten rechts).
Beim Neubau oder großen Umbau gehört der Ausweis zur Bauplanung. Das klärt in der Regel dein Planer.
Kein Stress: Solange du nicht verkaufst oder vermietest, besteht keine Pflicht. Wenn es so weit ist, reicht der Ausweis zur ersten Besichtigung.
Für Gewerbegebäude gelten eigene Regeln. Sprich uns an, wir sagen dir, was du brauchst.
Ja, du brauchst einen. Für die meisten bestehenden Wohnhäuser reicht der Verbrauchsausweis: in rund 5 Minuten ausgefüllt, 59,90 €, als PDF in 1–2 Werktagen.
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Inhalt dieses Artikels · 16 Abschnitte
- Kurz zusammengefasst
- Was bedeutet „Angaben Energieausweis in Anzeigen"?
- Gesetzliche Grundlage: § 87 GEG und das GEG Monitoringgesetz (GModG)
- Die fünf Pflichtangaben bei Wohngebäuden
- Energieeffizienzklassen A+ bis H im Überblick
- Wer ist verantwortlich: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Makler?
- Wo gelten die Pflichtangaben? (“Kommerzielle Medien”)
- Beispiel: So sehen korrekte Angaben Energieausweis in Anzeigen aus
- Wie die großen Immobilienportale die Pflichtangaben umsetzen
- Sonderfall: Alter Energieausweis (vor Mai 2014)
- Sonderfall: Energieausweis bei Wohnungsverkauf in einer WEG
- Was passiert bei fehlenden Angaben? Bußgelder und Abmahnungen
- Häufige Fehler bei den Angaben Energieausweis in Anzeigen
- Was tun, wenn der Energieausweis noch nicht vorliegt?
- Checkliste: Angaben Energieausweis in Anzeigen vor der Veröffentlichung
- Häufige Fragen (FAQ)
Kurz zusammengefasst
Wer eine Immobilie verkauft oder vermietet, muss bestimmte Angaben Energieausweis in Anzeigen aufnehmen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt in § 87 genau fünf Pflichtangaben für Wohngebäude vor: (1) Art des Energieausweises (Verbrauch oder Bedarf), (2) Endenergiekennwert in kWh/(m²·a), (3) wesentlicher Energieträger der Heizung, (4) Baujahr des Gebäudes und (5) Energieeffizienzklasse (A+ bis H). Fehlen diese Angaben Energieausweis in Anzeigen, drohen Bußgelder bis 10.000 € und wettbewerbsrechtliche Abmahnungen. Dieser Artikel erklärt alle Pflichtangaben, zeigt ein fertiges Musterbeispiel, klärt die gesetzliche Grundlage im Detail und hilft dabei, typische Fehler zu vermeiden.
Falls noch kein gültiger Ausweis vorhanden ist, lässt sich ein Verbrauchsausweis online erstellen mit kostenloser Vorschau des Kennwerts vor dem Kauf.
Was bedeutet „Angaben Energieausweis in Anzeigen"?
Seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014, fortgeführt durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG), müssen in jeder kommerziellen Immobilienanzeige bestimmte Kennwerte aus dem Energieausweis genannt werden. Die Pflicht zu diesen Angaben Energieausweis in Anzeigen verfolgt ein einfaches Ziel: Kaufinteressenten und Mietende sollen schon vor der Besichtigung einschätzen können, wie energieeffizient ein Gebäude ist.
Die gesetzliche Grundlage ist § 87 GEG. Die Pflicht greift immer dann, wenn ein gültiger Energieausweis zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung vorliegt und die Anzeige in einem kommerziellen Medium erscheint.
Verkauf oder Vermietung: wann muss der Ausweis da sein?
Tipp eine Karte an.
1. In der Anzeige
Schon in der Immobilienanzeige gehören die Kennwerte aus dem Energieausweis hinein, darunter die Effizienzklasse.
2. Bei der Besichtigung
Spätestens bei der Besichtigung legst du den Ausweis vor, unaufgefordert, im Original oder als Kopie.
3. Nach Vertragsschluss
Nach dem Kauf- oder Mietvertrag übergibst du den Ausweis unverzüglich an Käufer oder neuen Mieter, im Original oder als Kopie.
Und wenn nicht?
Fehlen die Pflichtangaben in der Anzeige, ist das eine Ordnungswidrigkeit, das Bußgeld kann bis zu 10.000 € betragen. Verantwortlich ist, wer die Anzeige schaltet, also auch der Makler.
Rechtsgrundlage: GModG (vormals GEG). Wer selbst im Haus wohnt und nicht verkauft oder vermietet, braucht keinen Ausweis.
Gesetzliche Grundlage: § 87 GEG und das GEG Monitoringgesetz (GModG)
Die zentrale Vorschrift für die Angaben Energieausweis in Anzeigen ist § 87 GEG. Der Paragraf regelt abschließend, welche energetischen Kennwerte in kommerziellen Immobilienanzeigen stehen müssen, und zwar getrennt nach Wohn- und Nichtwohngebäuden.
Wichtig für 2025 und 2026: Mit dem Gebäudeenergiegesetz-Monitoringgesetz (GModG) hat der Gesetzgeber weitere Anpassungen am GEG vorgenommen. Das GModG verfolgt das Ziel, die Einhaltung des GEG besser zu überwachen und Verstöße konsequenter zu ahnden. Für die Pflichtangaben Energieausweis in Anzeigen bedeutet das konkret: Die Kontrollbehörden (untere Bauaufsichtsbehörden bzw. Bau- oder Ordnungsämter) erhalten stärkere Prüfbefugnisse. Wer bisher darauf vertraute, dass Verstöße gegen § 87 GEG selten kontrolliert werden, sollte diese Annahme überdenken. Die aktuellen GModG Pflichten und Fristen erklären im Detail, was sich geändert hat.
In Immobilienforen berichten Praktiker bereits davon, dass Behörden systematischer Stichproben durchführen, insbesondere bei Anzeigen auf großen Portalen. Das Kontrollsystem des GEG sieht dabei ein mehrstufiges Verfahren vor: Zunächst prüfen die Behörden die Vollständigkeit der Angaben, dann gleichen sie die gemachten Angaben mit der beim DIBt registrierten Ausweisnummer ab.
Was § 87 GEG konkret verlangt
Der Paragraf unterscheidet zwei Fälle:
- § 87 Abs. 1 GEG (Wohngebäude): Fünf Pflichtangaben müssen in der Anzeige stehen (siehe nächster Abschnitt).
- § 87 Abs. 2 GEG (Nichtwohngebäude): Hier gelten leicht abweichende Regeln mit getrennter Angabe von Wärme und Strom.
Die Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Anzeige von einer Privatperson, einem Eigentümer oder einem Makler geschaltet wird. Entscheidend ist ausschließlich, dass das Medium kommerziell verbreitet wird und ein gültiger Energieausweis vorliegt.
Zusammenspiel mit der EU Gebäuderichtlinie (EPBD)
Neben dem deutschen GEG wirkt im Hintergrund die europäische Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD). Die überarbeitete EPBD 2024 verpflichtet alle EU Mitgliedstaaten, Energieausweise stärker in öffentlich zugängliche Gebäudedatenbanken zu integrieren und die Angaben in Immobilienanzeigen automatisiert prüfbar zu machen. Deutschland muss die Richtlinie bis 2026 in nationales Recht umsetzen. Was das konkret für den deutschen Energieausweis bedeutet, ist in einem separaten Ratgeber zusammengefasst.
Für Eigentümer und Makler ist die praktische Konsequenz klar: Die Pflichtangaben in Anzeigen werden in Zukunft nicht weniger, sondern eher mehr. Und die Kontrolle wird digitaler und engmaschiger.
Die fünf Pflichtangaben bei Wohngebäuden
Für Wohngebäude verlangt § 87 Abs. 1 GEG genau fünf Angaben Energieausweis in Anzeigen:
- Art des Energieausweises (Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis)
- Endenergiekennwert in kWh/(m²·a), also der auf dem Ausweis angegebene Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf
- Wesentlicher Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Öl, Fernwärme, Holzpellets)
- Baujahr des Gebäudes
- Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Diese fünf Punkte stehen direkt auf der ersten oder zweiten Seite des Energieausweises. Sie müssen nicht berechnet, sondern einfach abgeschrieben werden. Wo genau die Werte zu finden sind, erklärt der Ratgeber zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen im Detail.
Unterschied: Wohngebäude vs. Nichtwohngebäude
Bei Nichtwohngebäuden (Büros, Gewerbeflächen, Praxen) gelten leicht andere Regeln. Hier müssen Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch getrennt für Wärme und Strom angegeben werden. Baujahr und Energieeffizienzklasse sind dagegen nicht vorgeschrieben. Da EnergieausweisApp ausschließlich Wohngebäude abdeckt, konzentriert sich dieser Artikel auf die Wohngebäude-Pflichten.
Endenergie vs. Primärenergie: Welcher Wert gehört in die Anzeige?
Eine häufige Quelle der Verwirrung: Auf dem Energieausweis stehen oft zwei Kennwerte, der Endenergiekennwert und der Primärenergiekennwert. In die Immobilienanzeige gehört ausschließlich der Endenergiekennwert. Der Primärenergiekennwert berücksichtigt zusätzlich die vorgelagerte Energiekette (Förderung, Transport, Umwandlung) und ist für Fachleute und behördliche Nachweise relevant, aber nicht für die Anzeigenpflicht nach § 87 GEG. Eine ausführliche Erklärung der beiden Werte bietet der Artikel zu Endenergiebedarf vs. Primärenergiebedarf.
Praktiker auf Reddit berichten immer wieder, dass Eigentümer versehentlich den Primärenergiewert in die Anzeige übernehmen, weil dieser auf dem Ausweis prominenter dargestellt ist. Ein kurzer Kontrollblick auf die korrekte Zeile des Ausweises verhindert diesen Fehler.
Klasse A+: ≤ 30 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für Passivhaus oder sehr guter Neubau.
Klasse A: 30–50 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für Neubau-Standard.
Klasse B: 50–75 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für guter Neubau oder gut sanierter Bestand.
Klasse C: 75–100 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für sanierter Bestand.
Klasse D: 100–130 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für teilsanierter Bestand.
Klasse E: 130–160 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für unsanierter Bestand der 80er/90er.
Klasse F: 160–200 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für älterer Bestand.
Klasse G: 200–250 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für unsaniertes Haus aus Vorkriegszeit oder 50ern.
Klasse H: > 250 kWh je m² und Jahr (Endenergie), typisch für sehr hoher Energiebedarf.
Die Klasse steht auf Seite 1 deines Ausweises und gehört bei Verkauf oder Vermietung in die Anzeige.
Deine Klasse herausfinden: Verbrauchsausweis erstellen →Energieeffizienzklassen A+ bis H im Überblick
Die Energieeffizienzklasse gehört zu den vorgeschriebenen Angaben Energieausweis in Anzeigen und wird nach GEG § 86 in Verbindung mit Anlage 10 bestimmt. Die Skala reicht von A+ (hocheffizient) bis H (sehr hoher Energieverbrauch):
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) |
|---|---|
| A+ | unter 30 |
| A | unter 50 |
| B | unter 75 |
| C | unter 100 |
| D | unter 130 |
| E | unter 160 |
| F | unter 200 |
| G | unter 250 |
| H | ab 250 |
Eine ausführliche Erklärung der Klassen und was sie für den Immobilienwert bedeuten, gibt es im Artikel zur Energieeffizienzklasse A bis H.
Was die Effizienzklasse für Käufer und Mieter signalisiert
Die Effizienzklasse ist kein bloßes Buchstabenkürzel. Sie beeinflusst Kaufentscheidungen und Mietpreisverhandlungen messbar. Laut einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) erzielen Wohnimmobilien mit guter Energieeffizienzklasse (A bis C) im Schnitt höhere Verkaufspreise als vergleichbare Objekte mit schlechter Klasse. Auf der Mieterseite achten laut einer Umfrage des Deutschen Mieterbundes zunehmend mehr Wohnungssuchende auf die Energieeffizienzklasse, weil sie als Indikator für künftige Nebenkosten dient.
Für Vermieter und Verkäufer bedeutet das: Die Angabe der Effizienzklasse ist nicht nur gesetzliche Pflicht, sondern auch ein Wettbewerbsfaktor. Wer eine gute Klasse hat, sollte sie prominent platzieren. Wer eine schlechte Klasse hat, kommt um die Angabe trotzdem nicht herum.
Wer ist verantwortlich: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Makler?
Die Frage der Verantwortlichkeit für die Angaben Energieausweis in Anzeigen sorgt in der Praxis regelmäßig für Streit. § 87 GEG benennt als Adressaten der Pflicht ausdrücklich Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Diese Personen tragen die originäre Pflicht, die energetischen Kennwerte in kommerziellen Immobilienanzeigen aufzunehmen.
In der Praxis schaltet aber häufig nicht der Eigentümer selbst die Anzeige, sondern ein beauftragter Immobilienmakler. Und genau hier wird es spannend.
Die Haftung des Maklers
Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil (BGH, 05.10.2017, Az. I ZR 232/16) klargestellt, dass auch Makler für fehlende Pflichtangaben haftbar gemacht werden können. Das Argument, man habe den Ausweis vom Eigentümer noch nicht erhalten, schützt nicht. Entscheidend ist lediglich, dass ein gültiger Energieausweis existiert, nicht ob der Makler ihn physisch in Händen hält.
Auf Reddit und in Immobilienforen diskutieren Makler dieses Urteil bis heute kontrovers. Viele berichten, dass sie deshalb inzwischen grundsätzlich keine Anzeige mehr veröffentlichen, bevor die fünf Pflichtangaben vollständig vorliegen. Weitere Details zur Maklerpflicht beim Energieausweis gibt es in einem separaten Ratgeber.
Wer haftet wann?
- Verkäufer und Vermieter: Immer dann verantwortlich, wenn sie selbst inserieren oder den Makler nicht mit den nötigen Daten versorgen.
- Verpächter und Leasinggeber: Dasselbe Prinzip. Auch gewerbliche Verpachtung von Wohngebäuden fällt unter § 87 GEG.
- Makler: Haften eigenständig, wenn sie die Anzeige schalten. Eine Haftungsfreistellung im Maklervertrag ändert daran gegenüber Behörden und Abmahnern nichts.
Für Eigentümer bedeutet das: Die Energiedaten proaktiv an den Makler weitergeben. Eine Übersicht, welche Angaben benötigt werden, hilft beim Zusammenstellen. Wer die Daten nicht rechtzeitig liefert, riskiert, dass der Makler die Anzeige verzögert oder, schlimmer, ohne Angaben veröffentlicht.
Doppelte Haftung ist möglich
Theoretisch können Eigentümer und Makler gleichzeitig zur Verantwortung gezogen werden: der Eigentümer wegen Verletzung seiner Pflicht nach § 87 GEG, der Makler wegen des UWG-Verstoßes als Handelnder. Beide Seiten haben also ein Eigeninteresse, die vollständigen Angaben Energieausweis in Anzeigen korrekt aufzunehmen.
Sonderfall: Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen
Ein Thema, das in der Praxis erstaunlich oft zu Verzögerungen führt: Wer eine Eigentumswohnung verkaufen oder vermieten will, braucht den Energieausweis des gesamten Gebäudes, nicht der einzelnen Wohnung. Zuständig für die Erstellung ist in der Regel die Hausverwaltung (WEG-Verwaltung). Praktiker in Immobilienforen berichten häufig, dass Verwaltungen wochenlang brauchen, bis der Ausweis vorliegt, oder gar nicht reagieren.
Das Problem: Die Pflicht zur Angabe in der Anzeige liegt beim Verkäufer oder Vermieter, nicht bei der Hausverwaltung. Wer also auf den Ausweis wartet und trotzdem ohne Angaben inseriert, trägt das Bußgeldrisiko selbst. Der Rat aus der Praxis: Frühzeitig bei der Verwaltung nachfragen und auf die Verwalter-Pflichten beim Energieausweis hinweisen. Alternativ kann die Eigentümergemeinschaft beschließen, einen neuen Ausweis erstellen zu lassen, zum Beispiel online für Mehrfamilienhäuser.
Wo gelten die Pflichtangaben? (“Kommerzielle Medien”)
Die gesetzlich geforderten Angaben Energieausweis in Anzeigen sind überall Pflicht, wo das Medium kommerziell verbreitet wird. Das umfasst mehr als die offensichtlichen Kanäle:
- Immobilienportale wie ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen (ehemals eBay Kleinanzeigen)
- Zeitungen und Magazine (Print Anzeigen)
- Schaufenster Aushänge in Maklerbüros
- Social Media Posts, wenn sie ein konkretes Angebot enthalten
- Firmeneigene Websites mit Objektdarstellungen
Nicht erfasst sind rein private, kostenlose Aushänge, etwa am Schwarzen Brett im Supermarkt. Entscheidend ist nicht, ob für die Anzeige bezahlt wird, sondern ob das Medium selbst kommerziell an ein breites Publikum gerichtet ist. Ein Hinweis im Immobilienportal à la „Energieausweis liegt vor, Daten auf Anfrage" reicht nicht. Die konkreten Werte müssen direkt in der Anzeige stehen.
Auch der IVD (Immobilienverband Deutschland) stellt klar, dass bloße Verweise auf den Ausweis nicht ausreichen.
Social Media und Messenger: Wo genau liegt die Grenze?
Eine zunehmend diskutierte Frage: Gilt ein Instagram Post, ein Facebook Marketplace Eintrag oder eine WhatsApp Statusmeldung als „kommerzielle Anzeige" im Sinne des § 87 GEG? Die Antwort hängt vom Einzelfall ab, aber die Tendenz ist eindeutig. Sobald ein konkretes Objekt mit Miet- oder Kaufangebot öffentlich beworben wird, spielt das Medium keine Rolle. Facebook Marketplace und Instagram Business-Profile gelten nach herrschender Meinung als kommerzielle Medien. Eine private WhatsApp-Nachricht an eine einzelne Person dagegen nicht.
In Immobilienforen warnen Praktiker davor, diese Grauzone auszureizen. Die Empfehlung: Bei jeder öffentlich sichtbaren Immobilienanzeige die fünf Pflichtangaben einfügen, egal auf welcher Plattform. Der Aufwand ist minimal, das Risiko bei Nichtbeachtung nicht.
Beispiel: So sehen korrekte Angaben Energieausweis in Anzeigen aus
Die meisten Ratgeber listen die fünf Pflichtangaben abstrakt auf. Hier ein konkretes Beispiel, wie eine rechtskonforme Anzeige aussieht.
Musteranzeige (Langversion)
3 Zimmer Wohnung in Altona, 78 m², 3. OG, Balkon, frei ab 01.09.
Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergiekennwert 127 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger: Erdgas, Baujahr 1991, Energieeffizienzklasse D.
Musteranzeige (Kurzversion für Printanzeigen)
3 Zi. Whg., Altona, 78 m², 3. OG, Balkon, frei 01.09.
V, 127 kWh/(m²·a), Gas, Bj. 1991, Kl. D
Abkürzungen: erlaubt oder riskant?
Es gibt keine offizielle Abkürzungsliste des zuständigen Bundesministeriums. Der IVD hat Kürzel vorgeschlagen (z. B. „V" für Verbrauchsausweis, „B" für Bedarfsausweis), empfiehlt aber, diese nur dann zu verwenden, wenn das Medium gleichzeitig eine Legende abdruckt. Im Zweifel ist die Langversion die sicherere Wahl. Online, wo Platz kein Thema ist, gibt es keinen Grund zu kürzen.
Wie die Pflichtangaben korrekt ins Exposé und in die Immobilienanzeige eingebaut werden, erklärt ein separater Ratgeber im Detail.
Wie die großen Immobilienportale die Pflichtangaben umsetzen
Wer auf ImmoScout24, Immowelt oder Kleinanzeigen inseriert, stellt schnell fest: Die Portale haben eigene Pflichtfelder für die Energiedaten eingebaut. Bei ImmoScout24 etwa erscheint beim Erstellen einer Anzeige ein separater Bereich „Energieausweis", in dem Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse eingegeben werden müssen. Ohne diese Felder lässt sich die Anzeige in der Regel nicht veröffentlichen.
Das klingt nach einer Absicherung, ist es aber nur teilweise. Die Portale prüfen lediglich, ob die Felder ausgefüllt sind, nicht ob die eingegebenen Werte korrekt sind. Wer versehentlich den falschen Kennwert einträgt oder Bedarf und Verbrauch verwechselt, wird vom Portal nicht gewarnt. Die Verantwortung für die inhaltliche Richtigkeit bleibt beim Inserenten.
Ein weiterer Stolperstein: Manche Portale erlauben das Importieren älterer Anzeigen. Dabei werden die Energiedaten der Originalanzeige übernommen, auch wenn der zugrunde liegende Energieausweis inzwischen abgelaufen ist. Bei Kleinanzeigen berichten Nutzer in Foren, dass die Energiefelder dort weniger streng validiert werden als bei den großen Maklerportalen. Das bedeutet mehr Freiheit, aber auch mehr Eigenverantwortung.
Sonderfall: Alter Energieausweis (vor Mai 2014)
Wurde der Verbrauchsausweis vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt, fehlt im Kennwert häufig der Warmwasseranteil. In diesem Fall müssen pauschal 20 kWh/(m²·a) zum angegebenen Endenergieverbrauchskennwert addiert werden, bevor er in der Anzeige genannt wird.
Außerdem: Bei Ausweisen, die vor diesem Stichtag erstellt wurden, ist die Angabe der Energieeffizienzklasse in der Anzeige freiwillig, weil auf dem Ausweis selbst noch keine Klasse vermerkt ist.
Bedenke aber, dass Energieausweise nur 10 Jahre gültig sind. Ein Ausweis von 2014 läuft spätestens 2024 ab. Wer einen abgelaufenen Ausweis hat, braucht einen neuen, am schnellsten geht das komplett online.
Sonderfall: Energieausweis bei Wohnungsverkauf in einer WEG
Beim Verkauf einer einzelnen Eigentumswohnung wird kein eigener Energieausweis für die Wohnung erstellt, sondern der Ausweis des gesamten Gebäudes verwendet. Das bedeutet: Die fünf Pflichtangaben in der Anzeige beziehen sich auf das Gesamtgebäude, nicht auf die individuelle Wohnung.
In der Praxis führt das zu einem Informationsgefälle. Der Verkäufer einer sanierten Dachgeschosswohnung mit neuen Fenstern und Dämmung hat möglicherweise einen Gebäude-Energieausweis, der die (unsanierte) Gesamtsituation des Hauses widerspiegelt. Das lässt sich nicht ändern, denn § 87 GEG verlangt die Angaben aus dem vorliegenden Ausweis, nicht aus einer wohnungsbezogenen Berechnung. Mehr dazu im Ratgeber zum Energieausweis für Eigentumswohnungen.
Was passiert bei fehlenden Angaben? Bußgelder und Abmahnungen
Ordnungswidrigkeit nach § 108 GEG
Fehlende Angaben Energieausweis in Anzeigen sind eine Ordnungswidrigkeit. § 108 GEG sieht Bußgelder von bis zu 10.000 € vor. In der Praxis bewegen sich Strafen bei einem Erstverstoß typischerweise zwischen 200 und 3.000 €. Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises oder der Stadt (oft das Bau- oder Ordnungsamt).
Durch das GModG wird die Kontrolldichte voraussichtlich zunehmen. Mehr zu den aktuellen Kontrollmechanismen und Bußgeldstaffelungen steht im Artikel über Bußgelder ohne Energieausweis.
Wettbewerbsrechtliche Abmahnung
Oft teurer als das Bußgeld: Eine Abmahnung nach dem Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG). Der BGH hat bestätigt, dass fehlende Energieausweis-Pflichtangaben einen Verstoß gegen eine sogenannte Marktverhaltensregel darstellen (§ 3a UWG, BGH Az. I ZR 232/16). Konkurrenten oder Verbände können deshalb Unterlassung verlangen. Die Kosten einer solchen Abmahnung (Anwaltsgebühren, Vertragsstrafe bei Wiederholung) übersteigen das behördliche Bußgeld oft deutlich.
Das klingt bedrohlich, lässt sich aber einfach vermeiden: Die fünf Pflichtangaben korrekt in die Anzeige aufnehmen, und das Problem existiert nicht.
Falsche Angaben: Schlimmer als fehlende Angaben
Ein Punkt, der oft übersehen wird: Nicht nur fehlende, sondern auch falsche Angaben können Konsequenzen haben. Wer in der Anzeige bewusst oder fahrlässig einen zu niedrigen Kennwert angibt, riskiert neben dem Bußgeld auch zivilrechtliche Ansprüche des Käufers oder Mieters. Denn fehlerhafte Energieangaben können als arglistige Täuschung oder zumindest als Sachmangel gewertet werden. Mehr dazu im Artikel zu falschen Angaben und Haftung.
Häufige Fehler bei den Angaben Energieausweis in Anzeigen
Diskussionen auf Reddit und in Immobilienforen zeigen immer wieder dieselben Stolperfallen.
1. Bedarf und Verbrauch verwechselt
Der Endenergiebedarfswert (aus dem Bedarfsausweis) und der Endenergieverbrauchswert (aus dem Verbrauchsausweis) sind zwei verschiedene Zahlen für dasselbe Gebäude. Wer den falschen Wert nennt, macht eine Falschaussage. Genau hinschauen, welche Art Ausweis vorliegt.
Falls unklar ist, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis nötig ist, hilft der Artikel zu den Wahlfreiheits-Regeln beim Verbrauchsausweis. Kurzer Hinweis: Bei Wohngebäuden mit Baujahr vor 1977 und weniger als fünf Wohneinheiten ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben, es sei denn, das Gebäude wurde mindestens auf den Stand der Wärmeschutzverordnung 1977 saniert.
2. Abgelaufener Energieausweis wiederverwendet
Online-Energieausweis-Anbieter berichten, dass ältere Anzeigen häufig reaktiviert werden, obwohl der zugrunde liegende Energieausweis längst abgelaufen ist. Ein abgelaufener Ausweis gilt als „nicht vorhanden". Das entbindet zwar formal von der Anzeigenpflicht nach § 87 GEG, aber § 80 GEG verlangt trotzdem, dass spätestens zur Besichtigung ein gültiger Ausweis vorgelegt werden kann.
3. Angaben nur auf einer Plattform aktualisiert
IT-Rechtsexperten warnen ausdrücklich davor, bei automatisierten Listings oder Mehrfachveröffentlichungen die Pflichtangaben nur an einer Stelle zu aktualisieren. Wer auf drei Portalen inseriert, muss die Angaben Energieausweis in Anzeigen auf allen drei Plattformen prüfen und aktuell halten.
4. Verantwortlichkeit unklar zwischen Eigentümer und Makler
Gerade bei Maklermandaten passiert es, dass beide Seiten davon ausgehen, die jeweils andere Partei kümmere sich um die Pflichtangaben. Praktiker auf Reddit berichten von Fällen, in denen weder Eigentümer noch Makler die Energiedaten in die Anzeige eingepflegt hatten und beide ein Bußgeld kassierten. Die Lösung: Im Maklervertrag klar regeln, wer die Daten liefert und wer sie einpflegt. Das schützt zwar nicht vor der gesetzlichen Haftung, verhindert aber zumindest das organisatorische Versagen.
5. Anzeige live geschaltet, obwohl der Ausweis „gleich kommt"
Formal gilt die Pflicht nach § 87 GEG nur, wenn ein Energieausweis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung bereits vorliegt. Aber Vorsicht: Für Gebäude, die nach 2008 errichtet oder umfassend saniert wurden, sollte normalerweise ein Ausweis existieren. Wer hier ohne Angaben inseriert, riskiert Nachfragen der Behörde und eine Abmahnung.
6. Gebäudenutzfläche mit Wohnfläche verwechselt
Dieser Fehler betrifft zwar nicht direkt die Pflichtangaben in der Anzeige, führt aber zu einem falschen Energieausweis und damit zu falschen Angaben. Die Gebäudenutzfläche (AN), die im Verbrauchsausweis zur Berechnung des Kennwerts herangezogen wird, ist nicht identisch mit der Wohnfläche. Bei Gebäuden mit zentraler Warmwasserbereitung wird die AN pauschal aus der beheizten Fläche mal 1,2 berechnet. Wer stattdessen die reine Wohnfläche aus dem Mietvertrag einsetzt, bekommt einen fehlerhaften Kennwert, und dieser fehlerhafte Wert landet dann in der Anzeige.
Was tun, wenn der Energieausweis noch nicht vorliegt?
Wenn ehrlich noch kein Energieausweis existiert (und nicht bloß vergessen wurde, ihn rauszusuchen), darf die Anzeige rechtlich gesehen ohne die Energiedaten veröffentlicht werden. Trotzdem sollte schnell gehandelt werden:
- In der Anzeige vermerken, dass ein Energieausweis beantragt ist. Das schafft Transparenz und senkt das Abmahnrisiko.
- Spätestens zur Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden (§ 80 GEG). Genug Vorlauf einplanen.
- Sobald der Ausweis da ist, die Angaben Energieausweis in Anzeigen auf allen Plattformen sofort ergänzen.
Ein Energieausweis lässt sich komplett online erstellen, in wenigen Minuten und ohne Vor-Ort-Termin. Jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben, bevor er als PDF zugestellt wird.
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Checkliste: Angaben Energieausweis in Anzeigen vor der Veröffentlichung
Bevor auf „Veröffentlichen" geklickt wird, diese Liste durchgehen:
Wenn alle Punkte abgehakt werden können, sind die Angaben Energieausweis in Anzeigen vollständig und die Anzeige ist auf der sicheren Seite.
Kurz getestet: 3 Fragen
Häufige Fragen (FAQ)
Muss ich Angaben Energieausweis in Anzeigen machen, wenn noch kein Ausweis vorliegt?
Nein. Die Pflicht nach § 87 GEG greift nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung bereits ein gültiger Energieausweis existiert. Allerdings muss der Ausweis spätestens zur Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GEG). Es empfiehlt sich, in der Anzeige zu vermerken, dass der Ausweis beantragt wurde.
Gilt die Pflicht auch für Privatpersonen auf Immobilienportalen?
Ja. Entscheidend ist nicht, ob gewerblich oder privat inseriert wird, sondern ob das Medium kommerziell verbreitet wird. Portale wie ImmoScout24 oder Kleinanzeigen zählen als kommerzielle Medien. Privatpersonen müssen dort die gleichen fünf Pflichtangaben machen wie Makler.
Wer haftet: der Eigentümer oder der Makler?
Beide können haften. Der Verkäufer, Vermieter, Verpächter oder Leasinggeber trägt die originäre Pflicht nach § 87 GEG. Schaltet ein Makler die Anzeige, haftet er eigenständig, auch wettbewerbsrechtlich nach dem UWG. Das BGH-Urteil von 2017 hat das eindeutig bestätigt. Am sichersten ist es, wenn beide Seiten die Pflichtangaben vor der Veröffentlichung gemeinsam prüfen.
Darf ich in der Anzeige Abkürzungen verwenden?
Grundsätzlich ja, aber nur, wenn die Abkürzungen eindeutig sind. Eine offizielle Liste gibt es nicht. Der IVD empfiehlt Kürzel wie „V" für Verbrauchsausweis nur dann, wenn das Medium gleichzeitig eine Erklärungslegende veröffentlicht. In Online-Anzeigen gibt es keinen Platzmangel, die Angaben also besser ausschreiben.
Was kostet ein Verstoß gegen § 87 GEG?
Ein Bußgeld von bis zu 10.000 € ist möglich (§ 108 GEG). In der Praxis liegen Erstverstoß-Strafen meist zwischen 200 und 3.000 €. Teurer wird es, wenn Wettbewerber oder Verbände eine Abmahnung nach dem UWG aussprechen, denn die Kosten dafür (Anwaltsgebühren, Vertragsstrafe) können das behördliche Bußgeld übersteigen.
Wo finde ich die Pflichtangaben auf meinem Energieausweis?
Beim Verbrauchsausweis stehen alle relevanten Werte auf Seite 2 (Kennwert, Energieträger, Effizienzklasse). Beim Bedarfsausweis ebenfalls auf Seite 2. Das Baujahr und die Art des Ausweises sind auf Seite 1 vermerkt.
Zählt ein Schaufenster-Aushang beim Makler auch als „kommerzielle Anzeige"?
Ja. Die Objektpräsentation im Schaufenster eines Maklerbüros gilt als Veröffentlichung in einem kommerziellen Medium. Auch dort müssen alle fünf Pflichtangaben Energieausweis in Anzeigen sichtbar sein.
Was ändert das GModG an den Pflichtangaben?
Das GModG ändert die inhaltlichen Pflichtangaben nicht. Die fünf Angaben bleiben identisch. Was sich ändert, ist die Kontrolldichte: Behörden erhalten erweiterte Prüfbefugnisse und können systematischer überprüfen, ob Immobilienanzeigen die Vorgaben von § 87 GEG erfüllen. Das erhöht das Risiko, dass Verstöße tatsächlich entdeckt und geahndet werden.
Muss der Energieausweis in der Anzeige als Bild oder Scan beigefügt werden?
Nein. § 87 GEG verlangt die textliche Angabe der fünf Pflichtdaten. Ein Bild oder Scan des Ausweises ist weder vorgeschrieben noch als Ersatz für die Textangaben ausreichend. Der Ausweis selbst muss bei der Besichtigung vorgelegt und bei Vertragsabschluss übergeben werden, aber die Anzeige erfordert nur die fünf konkreten Werte als Text.
Gelten die Pflichtangaben auch bei Zwangsversteigerungen?
Zwangsversteigerungen fallen nicht unter § 87 GEG, weil die Veröffentlichung durch das Amtsgericht erfolgt und kein typisches „Inserieren" im kommerziellen Sinne darstellt. Das Amtsgericht fordert zwar häufig einen Energieausweis im Rahmen des Gutachtens an, aber die Pflichtangaben in der Anzeige nach § 87 GEG betreffen den Schuldner oder Gläubiger nicht.
Einen aktuellen Energieausweis braucht, wer eine Anzeige rechtskonform veröffentlichen will. Bei EnergieausweisApp lässt sich der Ausweis komplett online erstellen, in wenigen Minuten, mit kostenloser Vorschau des Energiekennwerts und der Effizienzklasse vor der Bezahlung. Jeder Ausweis wird von einem Dipl.-Ing. geprüft und unterschrieben. Die Preise und Optionen sind transparent auf der Website einsehbar.
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Verbrauchsausweis 59,90 €